不動産投資をする人が賃貸するか購入するかという問題
もし、みなさんがこれから不動産投資を始めようと思っているのならば、自分が住むための物件は購入しないで賃貸にした方が良いでしょう。
与信の話をしますね。
不動産投資をするには、基本的には銀行から融資してもらって物件を購入することになります。もちろん、小さな区分所有を購入したりする時は現金で購入する方もいるでしょうし、何千万という物件をキャッシュで購入する方もいるとは思いますが、一般的なサラリーマンが不動産投資をする時は借り入れを起こします。
銀行は、融資を受けようとする人がどれくらいの収入があって、どれくらいの借金があり、年間にどれくらい返済するのかを非常に重視します。
例えば、あなたの年収が５００万円だとしましょう。４０００万の住宅ローンがあり、年間１６０万円返済しているとしましょう。
もうこれだけで年収に対する返済割合が３２パーセントになっています。もうカツカツです。少なくとも銀行から見たあなたの借り入れ額の枠はカツカツです。
となると、アパートを購入しようと思った時に、頭金を３割用意した上で、さらに収益還元法のページで説明したように、きっちり回るような物件を見つけなければなりません。通常よりも金利が高くなってしまうこともあるでしょう。
しかし、もし、あなたが住宅ローンがなければ、収益還元法で見た時に多少家賃収入が足らなくても、そこをあなたのサラリーマンの収入から補えると考えてもらうことができます。
つまり、融資を受けやすいということです。不動産投資を行う上で融資を受けやすいというのは、特急列車の切符をもらったようなものです。
もちろん、住宅ローンがあるから絶対不動産投資ができないわけではなく、住宅ローンがなければ融資をしてもらうにあたり有利だというだけです。
ある程度まで不動産所得が増えてくれば、住宅ローンの支払いぐらいは与信に大きな影響を与えないレベルになりますが、不動産投資を始める段階では、まだまだキャッシュフローに余裕がないため、賃貸住宅に住んでいた方が良いでしょう。
ちなみに賃貸住宅に住んでいる家賃に関しては銀行は与信の際に考慮しません。面白いですよね。
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