東京の物件での賃貸と購入の比較
東京と言いましても、都内の一等地から奥多摩まであるんですが、いつものことながら私が一番詳しい多摩地区のマンションの賃貸と購入についてのシュミレーションをしてみたいと思います。
新築のファミリータイプ、７５平米３ＬＤＫというような、よくあるタイプのマンションで賃貸と購入の数字を計算してみましょう。
購入価格は４０００万と購入時諸費用２００万円の計４２００万を３５年ローン（フラット３５、金利３パーセント固定）で返済するとします。ボーナス払いはなしとし、頭金も入れない（賃貸との比較ですから頭金を入れると比較自体ができなくなるので。もし頭金を入れた計算をするのであれば賃貸の人は頭金を入れないため、そのお金を投資用物件を買って運用してよいとかいう計算になってしまうと純粋な比較になってこない）とします。
購入派の月々の支払い額はいくらになるでしょうか。
ローンだけで１６万円を超えてきます。さらに積立金と管理費を合わせると３万円前後となります。そして固定資産税が月割りで計算するとおおよそ１万円ぐらいにはなるでしょう。
月々２０万の支出となります。
同じぐらいのマンションを購入したけどうちはそんなに払ってない！という声が聞こえてきそうです。
でも、よく考えてみてください。
ボーナス払いは併用してませんか？固定資産税は月割りにして計算してみたことはありますか？
積立金とかは数千円じゃないですか？しかし、その代わりに購入時にまとめて数十万円とか一括積立金として払ってませんか？さらに１０年に一度また数十万円の積立金の支払いはないですか？
管理費が数千円じゃないですか？エレベーターがあったり機械式駐車場があったり（どちらも物凄く電気代がかかる）するのに安過ぎると思いませんか？
積立金と管理費を安くするのは、マンションの販売会社がマンション販売時に月々の支払いを安く見せかけるために使う常套手段です。
積立金に関しては、購入時は何千万というお金を動かすため、最初に払う数十万の積立金はほとんど気にもならないでしょう。月々の支払いに直すと一気に現実感が出てくるのでそういう形で積立金を徴収しているわけですね。さらにそれを１０年毎に徴収するのが一般的です。
管理費に関しては、足りなくなるのがわかっていて、数千円という額を最初に提示します。その後、例えば５年後とかに足りなくなって管理費見直しで１万５千円とかになることが多いです。
４２００万ぐらいローンを組んだけど、うちのローンの支払いは１１万ぐらいだぞという声も聞こえそうです。
金利はどのぐらいですか？変動で組んでいませんか？変動で組んでいる場合、確かに今は安いです。今はこれ以上ないというぐらい金利が低いので、これから先は支払い額が上がってきます。どこまで上がるかは神のみぞ知るです。ちなみにバブル時は８パーセント台まで住宅ローン金利が上昇しました。４２００万を３５年ローンで８パーセントで計算すると月々の支払い額は２９万８千円となります。５パーセントで計算したとしても月々２１万円です。
実際固定で組んでる方も多いですし、また、一応賃貸と比較する以上、ローン完済まで支払額が変わらないフラット３５を利用し固定３パーセントで計算しているので、変動で組んで現在の史上最安金利で比較することはしていないです。変動で組んでいれば将来的に１００パーセントの確率で月々の支払い額は上がりますが（公定歩合が０パーセント以下、つまりマイナスになるということは絶対にないので）、どこまで上がるかは計算できないので固定３パーセントで計算することは合理的と考えます。
また、販売会社がよく使う手段は、当初３年間（この当初３年間というのをなるべくわからないように小さく書いてあったりする）優遇金利などとして、当初３年間だけ１パーセント以下の非常に安い金利で提携銀行から融資させ（もちろん販売会社は銀行から紹介料を貰います）、３年後はいきなり店頭金利になったりします。
もちろん、公務員や一流企業の社員などは店頭金利から１．６パーセント程度の優遇を完済まで受けることも可能ですが、それでも固定の金利から１．６パーセント優遇されるということはなく、あくまで変動で組んだ際店頭金利から１．６パーセント引くということです。
さて、これでおわかりになったと思いますが、フルローンで４２００万のマンションを購入すると月々の支払いは２０万円程度かかることになります。１２ヶ月分で、年間２４０万円。それを３５年間払い続けるとなると、８４００万。これがマンションを購入して３５年間住むためのコストです。もちろん、これには数百万円単位でかかる大規模修繕のお金は計算してません（３５年間大規模修繕なしでいってしまうマンションもあるので）。
「ちょっと、待って。３５年経ったらローンが終わって自分の持ち物になるけど、賃貸はなんにもないのだからそれを考慮に入れてよ。」となるでしょう。当然です。そのため、建築後３５年が経過したファミリータイプの築古マンションの値段はいくらぐらいでしょうか。ちなみにマンションの法廷耐用年数は４７年です（鉄筋コンクリートのマンションの場合。鉄骨マンションの場合はもっと短い）。耐用年数が１２年しか残っていない水周り等のリフォームも１回もしていない古いマンション（もちろん耐用年数が過ぎてもきちんとお金を掛けて大規模修繕などをやれば住むことはできるでしょう）の値段はどれぐらいでしょうか。数百万の単位ですね。良くても１千万程度でしょう。
仮にマンションの残存価値を８００万円と仮定し、３５年後の時点でマンションを売却したとすると、８４００万から８００万を引き、７６００万が３５年間にかかるコストになるでしょう。
さあ、今度はマンションに賃貸で済み続けた場合の計算をしてみましょう。
新築の分譲タイプのマンションを借りるとします。購入のシュミレーションと同じようなファミリータイプです。
こういった分譲タイプのほぼ新築のようなマンションで賃貸に出ているのは大概転勤している人が期間限定（３年とか５年とか）で賃貸に出していることが多いです。その場合、賃貸借契約を定期借家契約で巻くことが多いので、５年に１度は引っ越すと仮定しましょう。
大体家賃は１５万も出せば十分借りることができます。購入派と同じ条件で揃えるためには２０年後には築２０年のマンションを、３０年後には築３０年のマンションを借りると仮定しないといけないわけですが（築３０年のマンションならば家賃は１０万円もすることはないでしょう）、一応５年毎に新築マンションに住むという仮定で３５年後まで月々１５万円かかるとします。
賃貸は積立金も管理費も税金も一切かかりません。１５万円×１２ヶ月×３５年＝６３００万円。３５年間で６回引越しをする計算になり、１回の引越し費用が敷金や礼金まで含めて１００万円と仮定しても６００万円。つまり６９００万円が３５年間に賃貸でマンションに住むためにかかるコストです。
どうですか？３５年間、常に新築マンションに住み続け、３５年後も新築マンションに住んでいる快適さを取って６９００万円。３５年後には築古のマンションに住むのに８４００万万円。その差額は１５００万円。
もしも、３５年後の時点で購入派が築３５年経った築古マンションを８００万円で売却しても賃貸派には７００万円追いかず、購入派も賃貸派も３５年後の時点でマンションは所有しておらず、３５年間で支払った額は購入派８４００万円、賃貸派は６９００万円となります。
逆に３５年後の時点で賃貸派が購入派と同程度のマンションを買いたければ、８００万円程度で築３５年のマンションを購入し、６９００万＋８００万で７７００万。３５年後の状態は購入派と賃貸派全く同じでも（３５年後の時点で共に築３５年のマンションを所有）、購入派は８４００万、賃貸派は７７００万円となります。
どちらが得かは私には自明と思えるのですがどうでしょう。
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