住宅ローンで区分所有のマンションを買う
住宅ローンを利用して区分所有のマンションを購入する方法について説明します。
収益物件の中で一番手軽に購入できるのが区分所有のマンションではないでしょうか。価格も一棟ものに比べれば安いですし、利回りも良かったりするので不動産投資を始めるにあたってまず最初に手を出すのがこれだと思います。
しかし、私個人としては新築のワンルームマンションなどはやめておいた方が良いと思います。全部が全部駄目というわけではもちろんありませんが、表面上の利回りは良くても積立金や管理費を引いた実質の利回りにすると１０％に満たないような物件がほとんどだと思います。
特に、都内の新築ワンルームマンションなどで業者が勧誘の電話をしてきたりするもので、ちゃんと投資になってるものは私は見たことがありません。家賃設定などもむちゃくちゃだったり、○十年間一括借り上げと謳っておきながら、２年に１回とか３年に１回家賃の見直しがあって納得できなければ借り上げを解除するようになっていたりと、ひどい投資が多いです。私は一括借り上げのシステム自体信用していないのでそういうものは利用したこともなければ、利用するつもりはありません。一括借り上げについては「一括借り上げのシステムとは」で説明しておきました。
話が脱線しましたが、「インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙う投資」で説明してあるような中古の区分所有のマンションがあれば、やる価値はあると思います。他にも凄く利回りの高い中古物件などがあれば購入するのも良いでしょう。
さて、住宅ローンの利用の仕方ですが、中古の区分所有の場合は比較的簡単です。
銀行には普通に中古のマンションを買いたい旨説明し、融資を申し込んでください。物件を契約し、銀行の審査が通って決済後のことについて説明します。
銀行の担当者は「決済後、住民票を移して頂き、住民票を市役所で取ってきてください。」と言ってきますので、決済後速やかに住民票を当該マンションに移しそのまま市役所で住民票を発行してもらいます。そして銀行へ届けるかもしくは郵送で担当者に送ってください。
基本的にはこれで終わりです。
そして、その後もし、例えばなんらかの事情（例えば転勤とか）で当該マンションにしばらくの間住めないなどの事情ができれば、銀行に「転勤により、しばらくの間引っ越します。○年後にまた戻ってきますので、郵便物については実家の方に送っておいて頂けますか。」と住所変更をしましょう。そちらの住所の方に郵便物は送られてくるはずです（銀行により当該物件に住んでなくても良い期間というのは異なります。５年間ならOKとか３年以上は駄目とか）。
そして当該マンションを不動産屋に賃貸に出しに行きましょう。これで大家さんの誕生です。
しかし、たとえば非常に短い期間であれば銀行に対して届けなくとも良いとしている人もいますが、それは銀行としては表立って言えないことですね。銀行だって実際数ヶ月のために面倒だからそんな届出しないでくれと思うでしょうが、しなくても良いとは言えないでしょうから、まあ暗黙の了解で言わないことが多いようです。言わない場合は自己責任でやって下さい。
また、物件を購入して住民票を移して銀行に提出した後、すぐに住民票を戻して銀行には何も言わず、そのまま賃貸に出して全くそのマンションには未来永劫住まないということをする人がいますが、銀行からの郵便物はそのマンションに送られてくるので、賃貸に出して他の人が住んでるとその郵便物は銀行に戻ってしまうのでバレます。
その場合の裏技として、郵便局に行きその住所に来た郵便物は全て転送するようお願いしておくという手があります。しかし、銀行が転送不可で送ってくる郵便物は返送されますので、それもバレます。
さらにそれに対する裏技としては、住宅ローンを組んだ後に銀行が転送不可で送ってくる書留の郵便などは、通常であれば、物件購入後１ヶ月以内に送ってくる住宅ローンを組む際の条件として作らされるカードなどを送ってくる場合ぐらいですので、物件購入後１ヶ月以内に入居者が入るということもあまりないため（リフォームなどをかけてから賃貸に出すでしょうし、賃貸の募集に出した次の日から入居者が住むということはないので）、その間は毎日とは言わなくても１日おきや２日おきぐらいに郵便物を見に行き、不在連絡票が入っていたら郵便局に取りに行き、１ヶ月を超えたら郵便局に転送願いを出すという手があります。
これならバレません。私は今までバレた例は知りません。しかし、このサイトの趣旨は、銀行を欺いて不動産投資をすることではないので、こういうことはしないで下さい。あえてこういうことを書いたのは、実際にやってる人をたくさん知っており、そのやってる人たちも、バレることはないのでやったとしても問題になることはないこと、さらに借りたお金を返さないというのではなくきちんと毎月支払っており誰も被害を受けないことから全く罪の意識がないこと、さらに銀行にバレたとしても住宅ローンから事業性のローンに切り替えればそれで済ことで、それが完全に問題ないと思っていることが多いからです。
なので、皆さんがそれに問題があるという認識を欠いたままこういうことをすることになるのを防ぐためにあえて例をあげました。
もう一度言います、このやり方をやってもまず銀行にバレることはありません。さらにバレたとしてもローンを組みかえれば済むことで問題になることもありません。ましてや警察沙汰になんかなりません。つまり試してみたところで不利益もありません。それでも倫理上の問題は残ります。それでもそういうやり方をしたいという方は私が無理矢理止めることは物理的に不可能なので自己責任で行ってください。
また、住宅ローンで組んで銀行には言わずに賃貸に出すと、次の物件を購入する際に問題となることがあります。区分所有を一つ持つことができればそれで満足という方であれば全く不利益はありませんが、どんどん物件を買い増していこうとしている方はネックになることを承知しておいてください。
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