ＲＯＩとＲＯＥとＣＣＲはどのように違うのか
不動産投資をしていれば、ＲＯＩとＲＯＥとＣＣＲという言葉を聞いたことがあると思います。聞いたことがなくても、これらの言葉を利回りという日本語に直せば聞いたことがあるでしょう。
さて、このＲＯＩとＲＯＥとＣＣＲですが、同じ利回りを表す言葉でもそれぞれ意味するところは違っています。どのように違っていて、私たちはどのように使い分けているのでしょうか。
この三つの内比較的簡単に理解できるのがＲＯＩです。不動産投資をしていると、利回りという言葉は普通グロスの利回りを意味することが多いと思いますが、ＲＯＩはＮＯＩとほぼ同義でネットの利回りと言い換えればすぐにわかると思います。物件自体に着目している指標ですね。
頭金をいくら入れたとか金利はいくらとかローンの年数だとか築年数はどれぐらいで構造は何で減価償却はいくら取れるかとかは一切無視で、単純にその物件の実質の利回りがいくらかということになります。
ＲＯＥは株式投資をやっている人にはおなじみの指標ですが、ＲＯＩやＮＯＩと同じように利回りを表す言葉ではあるものの、その意味するところはだいぶ違っています。
ＲＯＥは、自分が投下した資本に対し、どれだけの見返りがあるかということで、簡単に言うとネット利回りが１０パーセントで１億円の物件をキャッシュで購入した場合、（１億円出して年間１０００万円のリターンがあるわけですから）ＲＯＥとＲＯＩは同じ１０パーセントということになりますが、頭金を１０００万円入れて９０００万円を借り入れて購入した場合は（投下した資本１０００万円に対して年間１０００万円のリターンがあるので）ＲＯＥは１００パーセントになります。
厳密に言うとローンの金利部分（ローンの元金相当部分は算入しない）と建物の減価償却分を収入の１０００万から引いたものがリターンの部分に相当するのですが、ここでは話をややこしくしないために無視しています。要はＲＯＥにおいては投下した資金が分母、増えた資産の量が分子となるということですね。
そしてＣＣＲですが、これはとにかく現金の収支に着目した指標で、投下した資金に対して、収入からローンをひいた上でどれだけお金が手元に残るか（貸借対照表の資産部だの負債の部だのは気にせずに）を見るものです。
上記の１億円で１０パーセントのネット利回りの物件の例で説明します。
頭金を１０００万円出して、９０００万円を２０年ローンで借りて（金利は無視します）物件を購入すると年間の収入１０００万円に対して支出が４５０万円となり、収支は５５０万円となります。１０００万円に対する５５０万円の割合からＣＣＲは５５パーセントになります。簡単ですよね。
不動産投資の非常に有利な点は借入を起こしてレバレッジが使えるということですが、この指標は銀行からお金を借りてレバレッジを効かせた結果、自分の投下した資本に対してどれだけの収入があるか（貸借対照表とか気にしない）がわかるわけです。
つまり、このＣＣＲというものは我々が不動産投資を行う上で非常に重要なものだというわけです。これこそが私のように平凡な家庭だったり貧困な家庭に生まれた者でも大きな資産を構築できる秘訣なのですから。
さて、この重要なＣＣＲという指標ですが、不動産投資の世界ではＲＯＩと同義で使われることもあるのでやっかいです。ＲＯＩ（リターンオンインベストメント「投下した資本に対するリターン」）、ＣＣＲ（キャッシュオンキャッシュリターン「投下した現金に対する現金のリターン」）なので、投下した資本を借入金までも含めて投下した資金とするか、借入金を含めないで純粋に手元から出した現金のみを投下した資金とするかの違いなので、混同しやすいですし、昔からＣＣＲの意味でＲＯＩという言葉を使っていたのでこの業界では区別をきちんとしていないのが現状でしょうか。
ＲＯＩとＲＯＥ、そしてＣＣＲの違いがわかりましたでしょうか。
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