サラリーマンのための失敗しない不動産投資

　リフォームについては、様々な考え方があると思うのですが、このカテゴリーでは私自身の経験で費用対効果の高いリフォームの例などを挙げながら説明していきたいと思います。

　意外と安いと思うか、結構な値段になるなと思うかは人それぞれだとは思いますが、最初に結構ガツンとリフォームをかけてしまうのが私のスタイルです。

　一度大幅に手を入れるとその後は退去の際にうまくいけばハウスクリーニングだけ、もしくはクロスの張替えをやるだけで済んでしまい、費用と時間が節約できるため、最初の段階で徹底的にやってしまいます。

　徹底的と言ってもやれることには限度がありますが、そうですね、ものにもよるのですが１ルームで２０万円から４０万円ぐらいでしょうか。まあ、これも部屋の状態にもよるので数字は全くざっくりではあるのですが。水周りなんかをやるといきなり値段が跳ね上がりますからね。

　ただし、家賃が３万円の部屋にリフォーム代を４０万５０万もかけるというのも私はお勧めしませんね。それであれば、最低限のリフォームだけで２万５千円で貸した方が全然良いと思います。

　なので、どの程度のリフォームをかけるかは、その部屋の状態や家賃、将来的にその物件をどうしたいのかなどを勘案して決めるものなので、一概にはいくらかけた方が良いとは言えないわけですが、とりあえずの参考にしてもらえればと思っています。

　それと、新品であるということが評価されるポイントであるものに関しては高いグレードのものにリフォームする必要はありません。

　簡単に説明すると、例えば施工費込み平米８００円のクロスと平米２０００円のクロスとで、家賃設定は変えられないと思います。新品のクロスに張り替えられていることが評価されるポイントなので、３年前に張り替えられた平米２０００円のクロスよりも、張り替えたばかりの平米８００円のクロスのが良いということになります。

　つまり、高いクロスを入れて８年持たせるよりも、安いクロスを入れて４年で新品に張り替えた方が入居者希望者の受けは良いということです。

　また、クロスの例とは少し考え方は違うのですが、エアコンなどもなるべく早めに新品を入れてます。それというのも、１ルーム用のエアコンなどは３万台で買えるものです。これをケチって１０年もたせようとしたり、フィルターを自動洗浄する機能が付いているようなちょっと高めのものを入れたので少しでももたせようとしていたりすると、１０年を待たずして故障したりすることが結構あります。そうであれば７〜８年以上経過しているエアコンは、全然使えていたとしても退去のタイミングで私は交換してしまっています。

　故障するとクレームになるんですよね。入居者さんにも迷惑がかかりますし、私自身も業者を手配したり面倒ですし、業者を向かわせればお金もかかります。結局早めの交換が費用も手間もかからないということになります。

　給湯器なんかもそうですね。これなんかは退去のタイミングとかを計る必要がないので、十数年経ったらアパートの全戸を全部一斉に交換してしまいます。その方が業者も安くやってくれますし。