中古のマンション投資

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　これまで新築マンション投資はファミリータイプでもワンルームマンションでも投資にならないことは説明してきましたが、中古であれば回るものもあります。ファミリータイプで考えてみましょうか。

 

　古い中古マンションでは当然物件価格は安くなります。築５年や１０年ではそんなに安くはなりませんが、築３０年を超えてくるような古いマンションは劇的に値段が下がります。地方では不動産とは思えない値段で、例えば軽自動車を新車で買うよりも安い値段で売られてたりします。

 

　どこの土地で投資するかによって数字が変わるので、毎回のことですが私の地元で主な投資先でもある東京の郊外である多摩地区で検証してみましょう。

 

　築３０年とか４０年を超えてくる中古マンションと言えば、旧公団（現在ＵＲ）が高度成長期に建てたいわゆる団地が多いです。それらのマンションは５００万から６００万ぐらいで購入することができます。もちろん、ボロボロでも良いなら４００万でも買えますし、リフォームしたばっかりのものであれば７００万とか８００万のものもあります。

 

 

　あとは面白いのが普通のマンションは階が上がれば上がるほど人気となるのですが、こういった古いマンションはエレベーターが付いていないことが多い（５階建てまでが多い）ので、１階が一番高いのです。階数が上がるにつれて安くなっていき、５階が一番安いということになります。５階で５００万の団地が１階だと１０００万なんてことも全然珍しくないのです。

 

　さて、本題に戻りましょう。これら築古の中古のマンションの利回りはどれくらいになるかわかりますか。これらの物件の家賃相場はおおよそ６万〜７万円程度です。５００万で仕入れたら表面で利回り１４％とか１６％です。またこういった古いマンションはエレベーターがないなどのこともあり、管理費や積立金も合わせて１万前後のことも多く、高くても２万円程度ですので、実質でも１０％なんて余裕で超えてきます。

 

　この利回りならば、東京で行う不動産投資として合格ですよね。

 

　しかし、ネックとなってくるのが築年数です。私も持っていますが築４０年オーバーの団地はいつまでもつのかということです。ちなみに鉄筋コンクリートのマンションの法定耐用年数は４７年です。もちろん、この耐用年数は税制上減価償却をする上で定められた耐用年数なので、４７年経ったらすぐに壊れてしまって取り壊しということにはなるわけではありません。

 

　では、築何年まで賃貸物件として稼動させることができるかということになります。欧米の鉄筋コンクリート造のマンションは１００年とか平気であります。実際コンクリートが一番硬くなるのは６０年後と言われています。アルカリ性のコンクリートは空気中の二酸化炭素で徐々に中性化し（年間０.５ｍｍ）、コンクリートの３ｃｍ中にある鉄筋まで達するのが６０年後で、それまでコンクリートは硬くなり続けるわけです。その後鉄筋まで中性化してもすぐにダメになるわけではなく徐々に劣化していくことになるので７０年とか８０年はもつと考えても良いかと思います。

 

　ただし、これは適切に建築されて適切なメンテナンスが施されていた場合の話です。通常コンクリートの原料は川砂を使いますが、高度成長期には海砂が使われていたこともありますし、川砂を使っていてもモルタル分や水分を多くしたコンクリートを使用していたりしたこともあり、鉄筋が非常に早く錆びることがあります。

 

　また、きちんとした施工がなされた場合でも、配管等の問題があります。通常コンクリートの寿命よりも上下水道やガスなどの配管の寿命の方が短いため、適切に大規模修繕が行われていないと当然住める状態ではなくなる状態になるのが早くなります。

 

　メンテナンスの状況については下調べができるものの、コンクリートの質について担保できないのであれば、築５０年を過ぎたらいつ中古マンションが住めない状態になるかわからないという前提で投資をする必要があります。つまり築４０年の時に購入して１０年間賃貸に出し続けられ、実質利回りが十数％であれば空室率を考えてぴったり投下した資金が回収できる計算です。

 

　その前提だと投資する意味ないですよね。元が取れたと思ったらすぐにマンションが賃貸に出せる状態じゃなくなるんじゃ不動産投資にならない。

 

　住めない状態になったマンションはどうなるのでしょうか。建て替えるのかそのまま朽ちてスラム化するのか。もしくは大規模修繕をして住める状態に戻すのか。

 

 

　私が注目したのは建て替えです。実は建て替えられるマンションと建て替えられないマンションがあるのです。詳しくは「インカムゲインとキャピタルゲインの説明をしたページ」を読んでもらいたいのですが、容積率を大幅に余したマンションは経済的な負担がゼロまたは少なく建て替えることが出来るため、そうしたマンションは家賃収入を得ながら、１０年後とか２０年後に新築マンションに建て替わるのを待つことになります。

 

　こうした中古マンションは投資するに値しますね。

 

　ちなみに、こうした中古マンションを購入する時のポイントは、４階とか５階の安い物件を選ぶということです。購入した価格にかかわらず、建て替えの際の権利は同じなので敢えて高い１階や２階の物件を選ぶ理由がないのです。

 

　「でも、エレベーターのない５階では借り手がつかないから．．．」という意見があるのはよくわかっています。しかし、不動産投資はなんでもそうなんですが利回りなんですよ。同じ団地で１階で１千万円の物件と５階で５００万円の物件。同じ値段で貸すとしたらどうやったって１階の物件のが貸しやすいんですよ。これは間違いない。

 

　でも、考えてみて下さい。不動産投資は利回りなので、同じ利回りで考えて１階は１０万円、５階は５万円で貸すとしたらどちらの物件の方が借り手が付き易いかは言うまでもありませんよね。

 

　家賃相場が６〜７万円の団地で、５階だとしても５万円で賃貸に出したら一瞬で埋まります。逆に人気のある１階だとしても１０万円だったら１年経っても空室でしょう。もちろん、実際には５階ならば家賃は５万８千円とか６万円とかで賃貸に出せば借り手が付く値段でしょうし、１階ならば８万円で貸せるかも知れません。そうなった場合では５階の場合表面利回りで１４％を超えるのに対し、１階は１０％を切ります。貸しやすさを同じレベルに合わせるのならば利回りでこれだけ変わるのです。

 

　逆に利回りを合わせるとしたら圧倒的に５階の方が貸しやすいのです。５階よりも１階の方が貸しやすいというのは賃貸の値段を同じという設定した場合のことです。利回りを同じにすればこの場合全く逆になります。

 

　不動産投資家はどういった物件が貸しやすく、利回りが高いかということを冷静に判断します。

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