ワンルームマンション以外のマンション投資

　新築ワンルームマンション投資は、普通にやれば失敗する可能性が非常に高いことは理解できたと思います。可能性が高いというよりはほぼ間違いなく失敗する投資でしょうね。

　では、ワンルームマンション以外のマンション投資はどうでしょうか。つまりファミリータイプのマンション投資ですね。

　不動産投資の世界では常識なことの一つに、「土地でも建物でも小さく割れば割るほど全体としては高く売れる」というものがあります。具体的な例を挙げましょう。

　２５平米のワンルームマンションの家賃が７万円の地域があったとしましょう。その３倍の面積である７５平米のファミリータイプのマンションの家賃は２１万円取れるでしょうか。取れませんよね。同じ７５平米でも小さく割れば割るほど全体としては高く取れるのです。

　土地も同じです。大きな土地をまとめて売るよりも、小さく区切って売るほうが遥かに高く売れるのです。千坪の土地に大豪邸を一つ建てて売るよりも、３０坪に区切って普通の戸建てをたくさん売った方が儲かるのです。

　つまり、ファミリータイプのマンションよりも利回りの高いワンルームマンションでさえ利回りが低すぎて不動産投資としては不合格なのに、ファミリータイプのマンションが不動産投資になるわけがないのです。

　東京都の多摩地区で７５平米の新築ファミリータイプのマンションを３５００万円で購入したとしましょう。利回り１０％を達成しようと思ったら、毎月の家賃が３０万円ですよ。不可能ですよね。せいぜいが１５万円で貸せれば御の字ですから、これで利回り５％です。しかも表面利回りですから、これから積立金と管理費を引いたら無残なことになります。

　積立金と管理費で３万円、固定資産税を月に直せば約１万円で計４万円を家賃から引くとすると利回りは３．７％、多摩地区は銀座じゃないんですよ。キャピタルゲインも望めませんし、全く不動産投資になりません。

　仮に（ローンの期間を長く取れて金利も安い）住宅ローンで購入して人に貸し、利回りで考えることはせずにキャッシュフローで考えたとしても、毎月１１万円以上（フラット３５・金利２％で計算）ローンを払わないといけないのですから、空室が一切なく、ローンを支払っている間ずっと満室でも３５年間赤字を出し続けることになります。家賃も下がり続けますし、空室が全くでないなんてことは考えられず、リフォームの費用まで考えたらとんでもないことになります。

　さらに、最初に購入時の諸費用として数百万払うわけですから、新築のファミリータイプの不動産投資が投資の土台に乗ってこないことは火を見るよりも明らかですよね。まあ、そもそも新築のファミリータイプのマンションを投資用として売る業者もいませんが(^_^;)

　ワンルームマンションはほとんど実需がないんですよ。ワンルームマンションを買って自分で住もうという人が存在しないので、実需のマーケットが存在しないんですね。でも、ファミリータイプのマンションは基本的には実需なので、利回りを無視して値段がつけられるため、わざわざファミリータイプのマンションを投資用として売る意味がないので業者もそんなことはせずに、普通に一般の家族が住むためのマンションを販売しているわけです（業者が売るのではなく、地主が自分で賃貸用ファミリータイプのマンションを建てるということはもちろんあります）。

　新築のマンション投資はワンルームだろうがファミリータイプだろうがほぼ確実に失敗しますが、中古についてはどうでしょうか。次のページではは中古のマンション投資について説明します。

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