キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙う投資２

　私がキャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙える投資を思いついたきっかけをお話します。

　まだ、私が不動産投資を始める前のことです。裕福になりたいという強い気持ちを持っていたため、どうすれば裕福になれるのかそればかりを考えて色々人に聞いたり成功者の伝記を読んだり、実際に様々な投資に手を出してみた結果、賃貸収入目的の不動産投資がやはり一番ではないかという思いが強くなり、不動産投資についてあれこれ考えていた時のことです。

　今と違って当時は不動産投資に関する本やセミナーなどはほとんどなく（かれこれ十数年前の話です）、どうすれば不動産投資ができるのだろうかと考えていました。

　初めは、アパートを建てるにはどうすれば良いだろうと考えていたのですが、土地もないお金もない経験もないでは銀行はお金を貸してくれないであろうことは無知な私でもわかりました。中古のアパートだって無理だと思いました。

　では、マンション投資はどうだろうと思ったのです。普通に働いていればマンションぐらいはローンで買えるのではと。事実普通のサラリーマンであるまわりの友人でも２０代で結婚してマンションをローンで買っていました。そこで、東京の多摩地区でファミリータイプのマンションをローンで買って、人に貸したら儲かるのだろうかと思い、シュミレーションしてみました。

　３５００万円で新築のファミリータイプのマンション。家賃は取れても月に１５万。安全圏を見れば１２万程度と思われるが仮に１５万として計算する。積立金と管理費が毎月３万円程度かかるので月に入ってくる収入は１２万円。金利２パーセントの３５年でローンを組んだとする。月に１２万円弱の支払い。なんと全く利益が出ない。固定資産税を払ったらマイナスである。

　全く投資になってないのはすぐにわかりました。

　都内の新築のワンルームマンションについても、少しマシではありましたが同様の結論に達しました。

　では、中古の物件ならばどうなるだろうと、これもシュミレーションしてみました。

　築３５年程度の古いファミリータイプのマンション、物件価格６００万円。家賃は６万から７万程度。古いマンションは積立金や管理費も安く両方合わせて１万円程度。入ってくる収入は月に５万から６万。金利２パーセントと返済期間３５年で計算してみると月々の支払いがなんと２万円しないではありませんか。固定資産税も古いマンションなので非常に安い。頭金も入れずにただローンを組むだけで月に４万円前後の家賃収入？４万円昇給するのに何年かかかることか...

　これはさっそくやってみよう！と思ったのですが、ふとある疑問が頭に浮かびました。

　あれ？マンションってどれぐらい持つものなの？

　調べてみるとマンションの法廷耐用年数は４７年でした。ローンの金利まで合わせた最終的な支払い総額は約８００万。築３５年なので耐用年数まで残り１２年。１年間で４０万ちょっとの収入なので回収できるお金は空室が１回もでなかったとしても５００万。げっ、３００万も損する(T_T)

　これも駄目かと諦めかけた時にある疑問が思い浮かんだのです。

　ちょっと待てよ。マンションって耐用年数過ぎたらどうなるの？壊すの？それとも建て替えるの？

　と。続きは次のページ「インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙う投資３」で。

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