１０００万円の運用　物件リノベ編

　１０００万円を私が推奨する不動産投資で運用する方法を実際に物件を探すところから記事にして、今回は賃貸に出す前に物件をリノベーションするリポートです。

　契約・決済が終わり、実際に現地に行ってみました。さすがに格安で仕入れただけあって、賃貸に出せる状態では全くありません。

こりゃ貸せませんよね(^_^;)

　１０００万円の運用で私が説明してきた容積率を余した築古の団地の投資ですが、物件の仕入れ方に種類があります。

　ある程度の値段（例えば７００とか８００万円とか）するものの、ハウスクリーニングだけかければすぐに貸せる状態のものを購入するという方法もありますし、かなりリフォームをかけないと賃貸に出せない状態の物件を５００〜６００万円程度で購入するやり方、さらに５００万円以下の激安で仕入れてお金をかけてごっそりとリノベーションしてしまうなどです。

　どのパターンでも良いのですが、物件をローンで購入する場合はリノベーションの費用を現金で取っておかなければならないので（リフォームローンという手もありますが）、キャッシュを持っていない人は必然ある程度の値段のものを購入し、ほとんどリフォームにはお金をかけないで貸し出す形となります。

　今回は１０００万円の運用ということで現金を用意したため、激安で仕入れてガバっとお金をかけてリノベーションするパターンです。

　通常中古マンションや団地のリノベーションというと大体５００万円〜１０００万円程度の費用が必要です。自分で住むためでしたら利回りを無視して５００万とか１０００万とかの費用をかけても良いでしょうが、これは運用ですから利回りを上げないことをやるわけにはいきません。

　仕入れたのが４５０万円、賃貸に出すのが月６万５千円とすると利回り１２パーセントを達成するためにはリノベーションの費用は２００万円に抑えたいところです。しかし、２００万円では５５平米のマンションをリノベーションをするには足りません。

　しかも、今回仕入れたのはボロボロの激安物件、トイレはもちろんキッチンも丸々交換して、風呂場もバランス釜を撤去、ユニットが入らないのでバスパネル貼り、室内洗濯機置き場の設置、畳も剥がして全てＰタイル貼り、天井も貼りなおし、給排水の配管も全てやり直します。バランス釜や湯沸かし器も撤去して給湯器も入れるのでガスの配管も全部やらなければなりません。もちろん、間取りも全く変えてしまいます。

お風呂もこれですから

　これだけやると材料費だけで２００万近いでしょう。さらに玄関に下駄箱や新たに収納スペースを作ったりもしますし、壁もアクセントにデザインクロスを使ったり、照明などもダウンライトを多用するなどしたいと思います。２００万円で全てはできないでしょうが、どこまでできるかリノベーション会社の営業と打ち合わせです。実際のリノベーションの様子は「中古マンションのリノベーション」をご覧下さい。

　今回は運用のための予算は１０００万円とってあるので、２００万円以上リノベにかかっても大丈夫ではあるのですが、超えた部分については費用対効果を見ながらやる部分とやらない部分を選んでいこうと思います。

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