１０００万円の運用　物件探し編

　さて、１０００万円の運用を築古のマンション投資で行うにあたり、まず探したのは東京の多摩地区にあり、公団の建てた駅から総遠くない物件で容積率を余している物件です。もちろん、そんな物件はいくつもあるのですが値段が問題です。高い値段で仕入れたのでは１０００万円の運用からはみ出してしまいます。

　私が狙っていたのは、値段は５００万円から６００万円程度、広さは５０平米前後の団地です。ポイントは４階や５階の物件となります。こういう団地は５階建てのエレベーターなしです。通常のマンションんは高層階になればなるほど値段は高くなるのですが、エレベーターなしの団地は１階が一番高く、５階が一番安いのです。

　同じ団地の同じ棟なのに、１階は１０００万円超で５階は５００万円台なんてことはザラにあります。

　このような場合、してはいけない考え方があります。

「１階は人気があるから貸しやすく、５階は人気がないから貸すのが大変だ。」

　これみなさんどう思いますか。大変もっともらしく聞こえませんか。しかし、これ全くの間違いなのです。投資家の目で見てみれば間違いがすぐにわかることでしょう。

　仮に１階を１０００万円で仕入れ、５階を５００万円で仕入れたとしましょう。仕入れ値は倍です。同じ利回りを達成しようとすると一ヶ月に１階は１０万円、５階は５万円の家賃で貸すことになります。

　さて、どちらがすぐに借り手がつくでしょうか。

　わかりますよね？同じ値段の賃貸なら５階よりも１階のが遥かに貸しやすいです。しかし、仕入れ値が倍違うのですから家賃も倍違うことになります。こういった団地の家賃相場が６万から７万円ぐらいなのに、１階だからと言って１０万円も出す人はいないのです。逆に５万円ならば相場よりもだいぶ安いのですぐに空室が埋まります。

　１０００万円の運用を考える不動産投資家で、月に１０万円の家賃収入を得ようと思うなら、１０００万円で１階を一つ買うのではなく、間違いなく５００万円の５階を２つ買います。

　もちろん、もしも同じ値段で１階と５階の物件が売りに出ていたら１階を買いますよ。でも、そういうことは滅多にありません。先日１階で６００万円で出ていたので、確認したところやはり告知事項あり。ベランダで首吊り自殺があった事故物件でした。

　もう一つ重要なことは、ここまで読んで来られた方はもう理解していると思いますが、この投資方法は家賃収入のみを目的としているわけではなく、建て替えによるキャピタルゲインも目的としています。そして、１０００万円もする１階でも５００万円の５階でも建て替えの際の持分（専有面積）は全くと一緒ということです。これは重要なポイントなのでしっかり理解してください。

　去年色々探していたのですが、５００万円程度の物件がレインズに出るとすぐに買い付けが入ってしまい、中々買えずに悔しい思いをしていました。今年に入って私の大家仲間でも５戸ほど持っている公団で５階が４９０万円で出てきました。

　このサイトで早く１０００万円の運用の記事を書きたくてうずうずしていた私はすぐに買い付けを入れたのでした。

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