米軍相手の不動産投資１

　不動産投資の王道とは言えないのですが、面白い不動産投資を一つ紹介しましょう。このサイトを見て私が世話になっている不動産屋に相談した人で、勤務先や年収については問題のない人ものの手持ちの資金がほとんどない方にアイムホームの社長が提案した投資です。

　この方、勤め先は都内の上場企業の２６歳独身男性で、勤続３年ちょっと。年収は４００万円程度あるものの、貯金はほとんどありません。リフォームや客付けで苦労したくないとのことで新築収益物件を希望していました。頭金はない、他に入れられる担保もない、でも新築で収益物件を建てたいという欲張りなお客さん。普通の不動産屋なら、「お引取りください」というレベルです（笑）

　基本的に、収益物件を土地から買って上物を新築で建てるとすると、フルローンというのは（他に共担に入れられる不動産がなければ）できません。ましてや不動産投資未経験のサラリーマンでは不可能と言って良いでしょう。

　不動産投資未経験、頭金なしで新築物件をやってみたいというちょっと難しいお客さんにアイムホームの社長が提案したのがこの投資です。

　東京近郊に在日米軍の基地があります。基地内に住居はあるものの、十分な数がないことから、基地に勤務する多くの軍人は基地の外の民間の住宅を借りて基地に通っており、兵隊なのか将校なのかによって値段は変わるのですが、月に２０〜３０万円程度の家賃を支給され、その予算内で住宅を賃貸するのです。ここでポイントとなってくるのが、例えば１０万円の家賃の家を借りると、その軍人は軍から家賃として１０万円受け取ることになり、２０万円の家賃の家を借りると２０万円受け取ることになるということです。そうなると、誰でも予算内ギリギリの一番高くて良い物件を借りようとするのが普通です。

　さて、彼らの借りたがる多くの物件は、戸建てで庭があり、駐車場が２台分程度はある物件です。そして実際にそういった物件はたくさんあります。しかも、東京近郊ではあるものの東京ではないので普通の戸建てなら１０万円程度もあれば十分に借りられるわけです。

　しかし、ここで問題となってくるのが新築や新築に近い戸建ての賃貸の物件などはほとんど市場に出てこないということです。大概が元々が建売の普通の戸建て（日本では普通の広さでもアメリカ人にとっては狭い）で築２０年とか３０年とかでそんなにリフォームされていない物件です。それが８万円とか１０万円で賃貸に出ているのです。日本人と違い、アメリカ人は築年数を気にすることはありません。きちんと手入れがされてあれば古い物件でも全く問題ないのです。築５０年１００年の物件が平気である国ですからね。その代わりいくら築年数が新しくてもきちんと手入れがされていない物件はダメだという国民性です。日本では古い物件できちんと手入れがされ続けている物件が極端に少ないのです。古くなるとタダのボロ家になってしまいます。

　ところが家を借りようとする米兵はそんな物件では不満なんです。家賃は高くても良いからもっと広くて、もっと綺麗な物件を借りたいのです。どんなに家賃が高くても（米軍から支給される予算の範囲内であれば）自分の腹は痛みませんからね。

　ここに需要と供給のギャップがあり、このギャップを突くことでこの不動産投資が成り立つのです。通常、土地から買って新築で戸建てを建てて賃貸に出しても利回りが低すぎて投資になりません。いくら新築とはいえ、３０００万も投資して毎月１０万円しか入ってこないのではやる意味ありませんからね。しかし、３０００万円の投資で毎月２０万円以上家賃収入があったらどうでしょうか。利回り８％ととなり、不動産投資の土台には乗ってきます。ただし、東京近郊ではあるものの所詮地方です。東京で地べたからやって新築で８％ならやってもいいですが、地方ではちょっと面白みがありません。しかも木造ですから返済期間が短いですからね。３０００万円を借り入れ、金利２．４パーセント、返済期間２２年で計算するとローンの支払いが１５万円近くになります。家賃が２０万入ってきても手元に残るのが５万円じゃ全然話になりません。

　では、なぜそんな不動産投資をする意味があるのでしょうか。次のページで詳しく説明します。

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