中古マンションを買った

　今回は、１０００万円を運用するという企画でここまで説明してきた建て替え可能な中古マンションを購入してみました。

　企画と言っても、このサイトで運用についての記事を書いていたので、実際に現在進行形で自分が今までやっていた投資をサイト上で公開したら面白いなということで勝手に私が立てた企画です（笑）

　購入する物件はいつもの通り東京の多摩地区にある築４０年前後の中古マンション。候補が２つあり、一つはもう建て替えの具体的な話がもう進んでいる物件。そしてもう一つは建て替えの合意が進まず、あと１０〜１５年ぐらいは建て替わらないであろう物件。

　建て替えが数年以内に始まりそうな物件は、これまでにも私たちの仲間でかなり投資してきており、少なくない数の戸数を持っているのですが、これを今から更に買い増すとキャピタルゲイン狙いの投資になってしまうので（それはそれで良いのですが、今回の目的が両方狙う不動産投資ということなので）、今回はまだしばらく建て替わりそうにない中古マンションにしました。

　建て替わりそうにない中古マンションと言っても、専有面積も広く、駅が近いだけでなく最寄り駅から３０分以内に新宿まで出られるアクセスの良さは建て替えがほぼ決まっている物件よりもかなり条件的には良い物件です。

　この中古マンションも私の投資仲間ですでに１０戸近く購入しており、勝手知ったる団地です。５００万円程度でレインズに出たものを、物件も見ないで即日買い付けを入れて４５０万で購入。契約前にリノベーション会社に図面も送付してリノベーションのプランを作らせました。

　インカムゲインを最低でも１０年以上は狙う運用プランなので、中途半端なリフォームではなく、今回はフルリノベーション。当初は２００万円と考えていた修繕予算も、やはりやるならきっちりやってやろうと３６０万ほどかけてがっちりやりました。

リノベーション前

リノベーション後

　その際のリノベーションの様子も読んでみてください。

　最近若い夫婦などに流行のリノベーションもここまでやると大体５００万〜１０００万かかります。それに物件の購入価格が加わります。中古マンションの仕入れも私のような不動産投資家ではないので大体相場程度での購入となりますから、とても１０００万円以内で全てが納まることはないですね。

　中古マンションもこれぐらいまでやれば貸すのも楽です。値段さえ間違えなければ借り手はすぐに付きます。

　まあ、値段を間違えなければと言っても、利回りをどれくらいにして、家賃の設定をいくらにして、修繕費用をいくらかけるかということがこういった不動産投資で一番考えるところではあるのですが。

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