キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙う投資5

容積率がどれだけ余っているか

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 「キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙う投資4」で説明したように、経済的な負担が少なければ建て替えに対して5分の4以上の賛成を得る可能性が非常に高くなります。経済的な負担が少ないマンションとは結局どのようなマンションなのでしょうか。

 

 ずばりそれは容積率が余っている東京のマンション(団地)です。容積率に余裕があれば、建て替える際に余った容積率を使って今ある戸数以上の戸数を建設することが可能で、その売却益を使用して建て替えの費用をある程度捻出し、現在の居住者の経済的負担を抑えられるということです。

 

 例えば、容積率が200パーセントの中高層住宅用途地域にある、容積率を70パーセント程度しか使っていない5階建ての1戸あたり50平米の団地があるとします。仮に建て替えるとして、現在よりも広い部屋にし、70平米程度にしたとしても容積率は100パーセントしか使っておらず、現在5階建ての団地が建て替えれば10階建てにすることができ、単純に戸数を倍にすることができます。

 

 土地の価格を考えずに、マンションの建て替えの費用のみを考えても1戸あたりざっくり1500万から2000万はかかると思います。しかし、東京の近郊で駅からそう遠くなければ新築の70平米程度のファミリータイプマンションは3000万から4000万では売れるでしょう。とするならば、居住者が負担する額を3500万とし、2つの内1つを売れば建て替えのおおよその費用は賄てしまう計算になります。

 

 しかし、この計算は地方では成り立ちません。そもそも土地の値段が安く、マンションを高層化して販売しても大した額では売れないからです。できれば都内、最低でも東京近郊でなければ無理でしょう(生まれも育ちも関東なので、関西については土地勘が無く全くわかりません。すみませんm(__)m)。

 

 その東京でさえ、容積率がかなり余っていたとしても建て替え自体には難しい問題がたくさんあり、簡単に建て替えはできません。しかし、ある程度の規模以上の団地が耐用年数を過ぎ、ぼろぼろになってその団地一帯がスラム化することは行政としても絶対に避けたいことでしょうから、なんらかの援助が期待できるかも知れません(合意形成、デベロッパー、公的融資、建て替え時の仮住まい等々)。

 

 では、どのようなことになるのかシュミレーションしてみましょう。

 

例1 購入後2年で建て替えが決まり、その5年後に建て替えが終了して新築マンションになった。

 

 600万で購入したが、家賃が2年間で100万程度入ったため、支払った額は500万。つまり500万で3500万相当の新築のマンションを買えた計算になる。

 

例2 購入後20年で建て替えが決まり25年後に建て替えが終了して新築マンションになった。

 

 600万で購入したが、家賃が1000万入ってきたので、400万プラスになった。つまり400万貰った上に3500相当の新築マンションを貰えた計算になる。

 

例3 購入後すぐに地震がきて居住不可能になり、5年後に建て替えが終了して新築マンションになった。

 

 600万で購入したが、地震保険が300万下りたため(購入時に地震保険には必ず入りましょう)、支払った額は300万円。つまり300万で3500万相当の新築マンションを買った計算になる。

 

例4 購入後建て替えの話はあったものの、結局合意が得られず30年後にスラム化して朽ち果ててしまった。

 

 600万で購入したが、家賃が1500万入ってきたので900万プラスになった。購入した団地についてはスラム化したため資産価値は0円となる。

 

 空室率やリフォーム代などは無視した数字ですが、例1〜4のどれになったとしても損はしないという計算が成り立ちます。つまり、新築マンションを貰う(もしくは格安で得られる)というキャピタルゲイン狙いの投資、家賃収入を得続けるというインカムゲイン狙いの投資、この二つの投資が両立できる投資なわけです。

 

 実際にマンションを建て替えるということは非常に困難です。しかし、現在私が所有している区分所有のマンションでも建て替えの話が進んでおり、ほぼ合意も得られ具体的にデベロッパーの選定段階に入っている状態です。多摩地区で駅から徒歩10分以内の築40年近いマンションで容積率が大幅に余っており、近隣の築古のマンションよりもかなり良い条件が揃っています。本当に建て替えることができるのかどうか、今後も様子を見ながらこれからもこういった物件を私のポートフォリオの一つとして買い進めていこうと思っています。

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