まだ満室にならないアパート 知人の運用シリーズ9

利回りの低い運用になってしまう

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 資産運用として不動産投資を始めた鈴木さん、手持ちの2000万円を頭金として入れ、銀行から7000万円を引っ張ってきて総額9000万円の不動産投資を始めました。そこらへんの経緯については以前の記事を読んでください。

 

 さて、5月中旬にアパートが完成して募集を始めたわけですが、4か月も経つのにまだ満室になりません。

 

 満室であれば駅前の新築アパートで利回り8%超えですからこれは不動産投資として見ても相当良い投資ですし、家賃からローンの支払いをしたうえで手もとに毎年400万円程度残るわけですから、2000万円の運用として考えると(ROIとして考えると)利回り20%という凄い運用なわけです。

 

2000万円を運用して20%の運用益が出ると思ってほくそ笑んでいる人

 

 しかし、それも満室だったらという仮定の数字。満室にならなければ20%で運用なんて絵に描いた餅なわけです。

 

 現状は5部屋しか埋まっていないので、ローンを払ったら毎月手もとに10万円も残りません。固定資産税まで考えると年間に100万円も残らないわけです。そうなると2000万円を運用して年間100万円も運用益が出ないとなるわけで、利回りとしては5%いきません。もちろん、赤字になっているわけではないのですが、これでは運用成績として合格は出せないでしょう。

 

 なので、早急に満室にしなくてはならないのです。

 

 現在、鈴木さんは大手の賃貸仲介業者に専任で募集を依頼しています。これを一般に切り替えてターミナル駅前の不動産屋を全て回って募集をお願いし、例えば謝礼5万円を約束すれば多分すぐに満室になるでしょう。近くのターミナル駅は中央線で、しかもかなり大きな駅であることからして、私は1〜2週間で埋まると思います。

 

 なので、私はそのようにアドバイスはしたのですが、鈴木さんは一般に切り替える気はないようです。

 

 色々理由はあり、まず一般で募集となると空室の確認等で電話が掛かってきても仕事中は電話を取れないということがネックになっていると思います。

 

 これも問題ないんですけどね。私が公務員の時は、「もしも入居申し込みを貰ったら必ずすぐに連絡します、もしも連絡がないということは空室だということなので、私が電話に出れなくても内見して頂いて大丈夫です。」と不動産屋に伝えてましたし、携帯に留守電を入れておいてもらえば、休み時間に留守電を確認して折り返し電話すれば済む話で。

 

 鍵の管理もキーボックスで現地対応にしていましたし、一般に切り替えてもそれほど問題はないと思うんですけどね。

 

 あとは、専任で任している不動産屋に言い出しづらいとも言っていました。別にそんなに気にすることはないんですけどね。ちゃんと客を付けて貰えないなら他の業者にもお願いするしかないじゃないですか。趣味でやっているわけではないのでそこらへんは私は結構シビアにスパッと出来るのですが、鈴木さんは出来ないようです。

 

募集を一般にするか専任にするか迷っている人

 

 あとは、渋ちんなので謝礼5万とかって払えないかなあ、鈴木さんは(笑)

 

 私は家賃3万のワンルームでも謝礼で3万とか普通に渡していますし、10万の戸建てとかの場合は5万円謝礼を出したりします。渡しすぎだとよくびっくりされますが、営業がびっくりするぐらい渡した方がインパクトも強いじゃないですか。

 

 5万渡してもそれで入居が1か月早くなるなら、物凄い得だと思うんですよね。だって家賃が10万ですから2週間早くなるだけで収支はトントンなうえに営業は大喜びじゃないですか。次に空室が出た時に営業に連絡すると、営業は先を競って私の物件に客を付けようとしてくれますから。

 

 2000万円で20%の運用益を出すのか、それとも5%で良いのか。私なら全く迷うことはないんですけどね。まあ、年内の満室を諦めて年明けの繁忙期まで待てば絶対に満室になるので、私ほどシビアに満室に拘らないというのも鈴木さんの選択肢としてはありなのかも知れません。不動産投資はあくまで副業で、鈴木さんも奥さんも公務員ですから生活に困るわけではないですからね。

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