手持ちの100万円、500万円、1000万円の資産を運用する

不動産投資という運用方法

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 最近でこそ不動産投資と言えばアパート経営や家賃収入という言葉をイメージする人も多くなりましたが、それでもまだまだ不動産投資を一攫千金の運用方法であるかのように思っている人もいます。

 

 このサイトを読んでくれている人たちはもう十分過ぎるほど理解しているとは思いますが、現在サラリーマンの間で主流の不動産投資は非常に地味な運用方法です。

 

 少ない元手を短期間でドカンと増やすようなことはできません。確かに少々無理な物件でもスルガなどを使って無理くりフルローン組んで非常に短期間で数億円の資産を築き上げるということだってできないわけではありません。

 

 しかし、それは非常にリスクが高いし、そもそもそういった無理な融資を受けるとちょっと空室が出たとか修繕をしたとかでもキャッシュフローがマイナスになってローンが支払えなくなるといったことだってあり得ます。少なくとも私にはそういった手法で安定的に家賃収入を得て生活していける方法は実践できません

 

 私の不動産投資での運用はゆっくりです。しかし、5〜10年程度あれば私のように特に秀でた才能がない人間でもサラリーマンの年収ぐらいの不動産所得(不動産収入ではなく支払い等を全て引いた不動産所得です)を得ることは可能です。

 

 本当に慎重にやりたいのであれば、例えば年収600万で奥さんがパートで100万稼ぐぐらいのサラリーマン家庭が、500万ぐらいの中古のマンション(このページで紹介しているような中古マンション)を2年に1回現金で購入していく。10年目には6戸目のマンションをローンなしで所有していることになります。この時点で不動産所得600万円にはなっており、サラリーマンとしての年収に並んでいます。

 

 もっとスピードを上げたければ、最初の年に現金で買った物件から上がってくる年間60万円の家賃に手を付けずにそのまま次の物件に回すこともできます。

 

 最初は年間250万円貯金できた家庭ですが(つまり2年に1回500万の中古マンションを購入できる)、貯蓄額が年間310万円となるため、今度は1年と7か月で2戸目の物件を購入できます。

 

 さらに次は年間370万円貯金できることになるため、1年と4か月で3戸目の物件。次は年間430万貯蓄ができて、1年と2か月で4戸目取得。

 

 次は1年で5戸目を取得。ここまで5年と1か月です。次は11か月で6戸目、次は10か月で7戸目、次は8か月で8戸目...

 

 どうですか。確かに空室率も税金も修繕費も全く考慮していません。しかし、それらを考慮したとしても、10年あればサラリーマンの年収ぐらいの家賃収入をほぼリスクなしで得られるようになります。

 

 実際には全て現金でやる人は少ないでしょうから、もっとスピードは速くなります。例えば、250万を頭金にして250万銀行から借り入れを起こせば初めから毎年物件を購入することができます。2戸目からは1年もかかりません。

 

 10年間それを繰り返していけば不動産所得はかなりの額になります。借り入れも10年目から毎年のように少なくなっていくので不動産収入は変わらなくてもローンがどんどん少なくなるため、実際の不動産所得はさらに上がっていきます。

 

 もちろん、区分所有ではなくアパートなどを一棟買いすればさらにスピードは上がります。

 

 間違ったやり方をしなければ、私が言う5〜10年もあればサラリーマンの年収ぐらいは不動産所得だけで十分に得ることが出来るというのは嘘ではありません。

 

 では、なぜこれだけ不動産投資という運用方法で失敗する人が多いのでしょうか。

 

 自分でしっかりと勉強せずに不動産屋やハウスメーカーの営業の言いなりになってしまうからです。

 

 不動産屋やハウスメーカーの営業は売れれば良いのですから、どうにもならない物件だって平気で売り付けます。ましてや、客が欲しいって言ってるなら全然回らない物件だって止めることはあり得ません。

 

 なので、不動産投資という方法で自分の資産の運用を始める前に必ずしっかりと勉強をしましょうねとしつこいぐらいに私が言い続けているのです。

 

 自分の身内や信頼できる友達の中で、収益物件にも強い不動産屋がいたらその人に仲介をお願いしましょう。一見で入る不動産屋で収益物件にも強くて信頼できる営業に会える可能性は極めて低いからです。

 

 知り合いに不動産屋がおらず、また、東京近郊で不動産投資を考えているなら、私がお世話になっている不動産屋(収益物件を買ってみようというページで紹介しています)に連絡してみても良いかも知れません。親切に相談に乗ってくれるでしょう。

 

 知り合いもおらず、東京近郊で不動産投資を考えていないのなら、とにかく徹底して勉強した上で不動産屋を回ってみましょう。

 

 勉強はこのサイトで紹介しているような、無料の資料だったり有料の書籍をアマゾンで購入したり、または、無料のDVDやセミナー、もちろん有料のセミナーにも行ってみましょう。たくさんの情報に接していきましょう。

 

 皆さんの不動産投資での成功を心から祈っています。

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