知人は1000万をどう運用するのか 知人の運用シリーズ2

1000万円の運用を中古の区分所有でするか新築アパートでするか

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 1000万を不動産投資で運用するにしても、区分所有なのか一棟ものなのか、新築なのか中古なのか等々様々な選択肢があります。

 

 そもそも1000万を運用すると言っても、ぴったり1000万の物件を選ぶというのも難しい話です。私がいつもやっている容積率を余した多摩地区の中古のファミリータイプの区分を10パーセントで購入するとしても、1000万円の物件では10パーセントには届かないので600万円前後の物件になります。そうすると600万しか運用できないことになり、1000万の運用で月々8万円には程遠い。

 

 そうなると、例えば予算を200万足して1200万にして区分を2つ買うとか、それとも400万円余るけれども600万円で区分を一つ買うとかということになります。

 

1000万円の札束

 

 本人はレバレッジをかけることなく、現金だけで不動産投資をしたかったようですが、そこに拘るとせっかくの不動産投資の醍醐味である自分の手持ちの現金以上の運用ができる(銀行から借り入れを起こしてレバレッジをかける)というメリットがなくなってしまいます。

 

 レバレッジをかけれるというアドバンテージを捨てるのは勿体ないし、借り入れを起こして不動産投資をすることも検討した方が良い旨を説明しても中々難しいんですよね、恐怖心を取り去って心理的障壁を壊すのが。

 

 だって、貯金してあった虎の子1000万を運用しようというだけでも物凄く勇気が必要だったのに、さらに銀行からお金を借りて投資するなんてことは怖くてできないですよ。

 

 ただ、住宅ローンなんかよりも投資用の物件を買うのにローンを組む方がよっぽど安全なことなどを丁寧に話し、さらに1000万円の現金を運用しようとすると、不動産投資では株やFXなどと違ってほぼぴったり1000万を運用するということは難しく、もちろん、たまたま900万ちょっとの物件があって、諸費用含めてほぼ1000万になるということはもちろんあるし、そういう物件を狙っていけば可能なのだけど、そうすると選択の幅を狭めてしまうというか、自分が想定している利回りを下回ってしまったり、希望している地域にはなかったりということがあるため、そこに拘らなくても良いという説明をした上で、1000万円を頭金として銀行から借り入れを起こして一棟もののアパートを購入するというのもありだよと話しました。

 

 しかし、現状東京の多摩地区でも物件は値上がりし、中古でもきちんと回る物件が少ないので新築でやってみてはどうかとアドバイスしました。

 

 私が懇意にしている不動産屋(アイムホームの河合社長)が最近新築のアパートを企画して「○○さん(私の名前)、この前立川で新築のアパートを土地から買って建てて利回り8%で出来ましたよ。」と言ってたので(立地も悪くなく、これ結構凄いことなんですよ。中古のアパート買うのと変わらないぐらいの利回りで、しかも、業者が家賃を相場以上に見積もって無理やり作った利回り8パーセントではなく、相場どおりのきちんと貸せる家賃でですから)、これは良いと。

 

 それに、そもそも鈴木さんは不動産投資をやったことがないため、新築なら客付けも簡単でしばらくは空室のリスクもないし、メンテナンスの費用もかからないので新築の方が良いと思ったのです。

 

 土地を3500万以内で仕入れて建物2500万ぐらいのイメージで、ワンルーム6部屋家賃収入40万弱ぐらいのアパートを建てる感じでしょうか。

 

 しかし、そうなると総額6000万となり、不動産投資の経験もなし、共担で出せる物件もなしの鈴木さんが1000万の頭金で出来るのかという話になります。

 

 これはやってみないとわからないのですが、そもそも銀行の評価が高めに出る土地を見つけて建物は新築、鈴木さんは公務員で、さらに奥さんも公務員で2人の収入を合算すれば1500万円程度の収入があり、奥さんの連帯保証をつけることも可能で、奥さん自身の金融資産も1000万円以上ある(これには手をつける気はない)という現状を銀行がどう判断するかですね。

 

 まあ、とりあえずイメージに合うような土地自体が見つからないことには銀行はおろか全ての話が進まないので、鈴木さんを連れて私の仲の良い不動産屋と飲みに行き、1000万円の運用について相談することにしました。

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