1000万円で出来る資産運用

1000万円の運用方法

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 1000万円を資産運用する際に重視することはなんでしょうか。とにかくリスクを低くすることでしょうか。それともできる限りリターンを大きくすることでしょうか。

 

 資産運用に関しては、100万円だろうが1000万円だろうが、全体的な傾向としてはリスクとリターンは比例関係にあります。ただ、比例関係にはあるのですが、そこはやはり一律ではなくて、リスクが低いのにも関わらずリターンがそれなりだったり、リスクが高いのにリターンがそれほどでもないということがあるわけです。それはそれぞれの運用方法の違いもあり、また運用する人の問題もあります。

 

 私は20代から様々な投資に取り組んできましたが、運用方法としてリスクとリターンの関係が最も優れていると思えるのが賃貸収入目的の不動産投資であり、実際に私がサラリーマンを辞めることができたのも賃貸収入目的の不動産投資を行ったおかげです。

 

 では、運用方法として賃貸収入目的の不動産投資が優れているからといって、賃貸収入目的の不動産投資を個別に見た時に全て優れているのかと言えば、全くそんなことはありません。例えば、新聞広告やしつこい電話勧誘などでおなじみの都内の新築ワンルームマンション投資などは、リスクが高くてリターンが極端に低い代表的な投資ですね。「都内の新築ワンルームマンション投資は回らない」で詳しく説明しています。

 

 このサイトでしつこいぐらいに言っているのは、不動産投資に限らず全ての投資はきちんと勉強してから始めて下さいということです。サッカーのルールを知らない人がサッカーの試合で勝つことは絶対にできないのと同じことです。それでもまだ株式投資などは小額で始めて、やりながら覚えるというやり方もアリだとは思うのですが、不動産投資だけは額が大きいだけに「やりながら覚える」はまずいです。

 

 脱線しましたが、手持ちの1000万円を賃貸収入目的の不動産投資で運用する場合、どのような運用の選択肢があるのでしょうか。

 

 「100万円で出来る投資」で説明した、築古の容積率を余した東京のマンションを現金で2つ買うという投資もできます。または築古のマンションを現金で一つ買い、さらに「500万円で出来る投資2」で説明した賃貸併用住宅という選択肢を選ぶこともできます。

 

 しかし、現金で1000万円使える資産があるとすると、100万円や500万円の現金では不可能だった、都内で中古のアパートを購入するという選択肢が出てきます。

 

 でも、不動産投資未経験のサラリーマンや公務員がいきなり何千万円もするアパートを購入して大丈夫なものなのでしょうか。虎の子の1000万円の運用先として危なくはないのでしょうか。

 

 もちろん、築古のマンションなど小さな物件から始めて徐々に大きな物件にいくという手もありでしょう。現金で1000万円持っているということは、サラリーマンとしての収入の中から年間100万円とか200万円を貯蓄できる人でしょうから、小さな区分を2つ現金で買い、そこからの年間100万以上のお金と給料からの200万円を貯蓄に回せば、3年ちょっとでまた現金で1000万円貯まることになり、経験を積んだその時点で中古のアパート購入へステップアップするという選択肢も悪くありません。

 

 しかし、きちんと勉強しさえすれば、不動産投資未経験のサラリーマンが中古のアパートを購入するのが危険ということにはなりません。「不動産投資を始める前に」という記事を書きましたので、そこも参考にして下さい。

 

 現金で小さな区分所有を2つという選択肢も悪くはないのですが、ローンの支払いというリスクがないのは良いものの、月々のプラスのキャッシュフローは10万円程度にしかなりません。1000万円運用して年間120万、利回りに直すと12パーセントです。

 

 1000万円の運用で利回り12パーセントという条件を揃えるとして、都内で利回り12パーセントのアパートを自己資金1000万、銀行からの借り入れ2200万で購入したとします(200万円は購入時諸費用として使う)。

 

 20年ローンで金利2%とすると、月々の支払いが約11万、家賃が30万で毎月19万円の収入が発生します。もちろん、空室率や税金などもここから引くのですが、それは築古のマンションも同じことです。

 

 1000万円で築古マンションを買うのと、1000万を頭金として使用して銀行から借り入れを起こし中古のアパートを買うのでは利回りがおおよそ倍ぐらい違うことになります。これをROI(リターンオンインベストメント)と言います。これは実際に運用した資金に対する利回りのことを言います。この場合は1000万を運用した結果、毎月入るお金が約10万円と19万円となり、同じ1000万円を運用しているのにも関わらず利回りが倍という結果です。

 

 100万円でも1000万円でも良いのですが、このROIという考え方は非常に重要で、その物件自体の利回りが10パーセントだとしても、ROIでは20パーセントや30パーセントになることは珍しくないのです。

 

 ROIが跳ね上がるというのは不動産投資の特徴でもあるのですが、金融商品ではFXや先物取引などの証拠金取引でも実際の利回りがROIでは何倍にもなるのは普通のことです。

 

 中古のアパートを購入して、それを維持し、毎月の不労所得を得る具体的な方法はこのサイトをしっかり読んで頂くのと、自分で書籍を購入したり、セミナーに出たり、または通信教育や不動産投資の学校に通うなどして頂きたいのですが、1000万円の運用先として賃貸収入目的の不動産投資は非常に優れていることを理解して下さい。

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