1000万円の運用 物件リノベ編

1000万円を運用して購入した物件を賃貸に出せる状態にする

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 1000万円を私が推奨する不動産投資で運用する方法を実際に物件を探すところから記事にして、今回は賃貸に出す前に物件をリノベーションするリポートです。

 

 契約・決済が終わり、実際に現地に行ってみました。さすがに格安で仕入れただけあって、賃貸に出せる状態では全くありません。

 

こりゃ貸せませんよね(^_^;)
リノベーション前の中古マンション

 

 1000万円の運用で私が説明してきた容積率を余した築古の団地の投資ですが、物件の仕入れ方に種類があります。

 

 ある程度の値段(例えば700とか800万円とか)するものの、ハウスクリーニングだけかければすぐに貸せる状態のものを購入するという方法もありますし、かなりリフォームをかけないと賃貸に出せない状態の物件を500〜600万円程度で購入するやり方、さらに500万円以下の激安で仕入れてお金をかけてごっそりとリノベーションしてしまうなどです。

 

 どのパターンでも良いのですが、物件をローンで購入する場合はリノベーションの費用を現金で取っておかなければならないので(リフォームローンという手もありますが)、キャッシュを持っていない人は必然ある程度の値段のものを購入し、ほとんどリフォームにはお金をかけないで貸し出す形となります。

 

 今回は1000万円の運用ということで現金を用意したため、激安で仕入れてガバっとお金をかけてリノベーションするパターンです。

 

 通常中古マンションや団地のリノベーションというと大体500万円〜1000万円程度の費用が必要です。自分で住むためでしたら利回りを無視して500万とか1000万とかの費用をかけても良いでしょうが、これは運用ですから利回りを上げないことをやるわけにはいきません。

 

 仕入れたのが450万円、賃貸に出すのが月6万5千円とすると利回り12パーセントを達成するためにはリノベーションの費用は200万円に抑えたいところです。しかし、200万円では55平米のマンションをリノベーションをするには足りません。

 

 しかも、今回仕入れたのはボロボロの激安物件、トイレはもちろんキッチンも丸々交換して、風呂場もバランス釜を撤去、ユニットが入らないのでバスパネル貼り、室内洗濯機置き場の設置、畳も剥がして全てPタイル貼り、天井も貼りなおし、給排水の配管も全てやり直します。バランス釜や湯沸かし器も撤去して給湯器も入れるのでガスの配管も全部やらなければなりません。もちろん、間取りも全く変えてしまいます。

 

お風呂もこれですから
リノベーション前のお風呂

 

 これだけやると材料費だけで200万近いでしょう。さらに玄関に下駄箱や新たに収納スペースを作ったりもしますし、壁もアクセントにデザインクロスを使ったり、照明などもダウンライトを多用するなどしたいと思います。200万円で全てはできないでしょうが、どこまでできるかリノベーション会社の営業と打ち合わせです。実際のリノベーションの様子は「中古マンションのリノベーション」をご覧下さい。

 

 今回は運用のための予算は1000万円とってあるので、200万円以上リノベにかかっても大丈夫ではあるのですが、超えた部分については費用対効果を見ながらやる部分とやらない部分を選んでいこうと思います。

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