1000万円の運用 物件探し編

1000万円の運用のために物件を探す

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 さて、1000万円の運用を築古のマンション投資で行うにあたり、まず探したのは東京の多摩地区にあり、公団の建てた駅から総遠くない物件で容積率を余している物件です。もちろん、そんな物件はいくつもあるのですが値段が問題です。高い値段で仕入れたのでは1000万円の運用からはみ出してしまいます。

 

 私が狙っていたのは、値段は500万円から600万円程度、広さは50平米前後の団地です。ポイントは4階や5階の物件となります。こういう団地は5階建てのエレベーターなしです。通常のマンションんは高層階になればなるほど値段は高くなるのですが、エレベーターなしの団地は1階が一番高く、5階が一番安いのです。

 

 同じ団地の同じ棟なのに、1階は1000万円超で5階は500万円台なんてことはザラにあります。

 

 このような場合、してはいけない考え方があります。

 

「1階は人気があるから貸しやすく、5階は人気がないから貸すのが大変だ。」

 

 

 これみなさんどう思いますか。大変もっともらしく聞こえませんか。しかし、これ全くの間違いなのです。投資家の目で見てみれば間違いがすぐにわかることでしょう。

 

 仮に1階を1000万円で仕入れ、5階を500万円で仕入れたとしましょう。仕入れ値は倍です。同じ利回りを達成しようとすると一ヶ月に1階は10万円、5階は5万円の家賃で貸すことになります。

 

 さて、どちらがすぐに借り手がつくでしょうか。

 

 わかりますよね?同じ値段の賃貸なら5階よりも1階のが遥かに貸しやすいです。しかし、仕入れ値が倍違うのですから家賃も倍違うことになります。こういった団地の家賃相場が6万から7万円ぐらいなのに、1階だからと言って10万円も出す人はいないのです。逆に5万円ならば相場よりもだいぶ安いのですぐに空室が埋まります。

 

 1000万円の運用を考える不動産投資家で、月に10万円の家賃収入を得ようと思うなら、1000万円で1階を一つ買うのではなく、間違いなく500万円の5階を2つ買います。

 

 もちろん、もしも同じ値段で1階と5階の物件が売りに出ていたら1階を買いますよ。でも、そういうことは滅多にありません。先日1階で600万円で出ていたので、確認したところやはり告知事項あり。ベランダで首吊り自殺があった事故物件でした。

 

 もう一つ重要なことは、ここまで読んで来られた方はもう理解していると思いますが、この投資方法は家賃収入のみを目的としているわけではなく、建て替えによるキャピタルゲインも目的としています。そして、1000万円もする1階でも500万円の5階でも建て替えの際の持分(専有面積)は全くと一緒ということです。これは重要なポイントなのでしっかり理解してください。

 

 去年色々探していたのですが、500万円程度の物件がレインズに出るとすぐに買い付けが入ってしまい、中々買えずに悔しい思いをしていました。今年に入って私の大家仲間でも5戸ほど持っている公団で5階が490万円で出てきました。

 

 このサイトで早く1000万円の運用の記事を書きたくてうずうずしていた私はすぐに買い付けを入れたのでした。

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