不動産投資で金利はどこまで許容できるか

不動産投資では金利はどこまでが許容範囲?

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 不動産投資をする際には、普通は銀行から融資を受けますが、その金利についてはどれぐらいまでが妥当なのでしょうか。逆に言えばどのくらい金利で借りると不動産投資に失敗してしまうような事態になってしまうのでしょうか。

 

 もちろん、一概に言えることではないのですが、東京で中古のアパートを買うと仮定して考えてみましょう。

 

 表面の利回りを10%とします。フルローンで購入して20年返済とし、金利0%としても毎年利回り10%の内5%は返済に充てることになります。前にも書きましたが、利回り10%の内4%は空室やリフォーム代、税金で無くなると私は計算しています。これでもう利回り10%の内9%はなくなる計算になります。残りが1%なので、金利を2%で考えるとちょうど10%の利回りがなくなる計算になります。

 

 空室やリフォーム代、税金等の経費4%(物件価格の4%なので家賃収入の内の40%)は、私的にはほんの少し余裕を持った数字ですが、突発的に大規模のリフォームとかがあると耐えられません。フルローン、利回り10%、20年返済では金利2%でもキツイということです。

 

 仮に同じ物件で頭金を半分入れたとします。金利0、経費4%、返済2.5%で利回り10%の内、6.5%がなくなる計算です。余裕は3.5%になるので、金利は7%まではなんとか耐えられる計算になります。

 

 では、一般的な頭金3割で計算してみるとどうなるでしょう。金利0、経費4%、返済3.5%で利回り10パーセントの内、7.5%がなくなる計算です。余裕は2.5%になるので、金利5%で利益が出ないことになります。

 

 つまり、一般的な東京の中古物件購入パターンである、利回り10%、頭金3割、返済期間20年で計算すると5%の金利では失敗する確率がかなり高くなり、6%では赤字なので他に収入がある人以外は確実に失敗し、4%では少し利益が出るかも知れませんが、最低でも金利は3%以下にしておかないと不動産投資の旨味はないと言ってもいいでしょう。

 

 私の大家仲間でも、どうしても融資が付かない物件を、ス○ガ銀行さんで5%弱で付けてもらい数年前に購入しましたが、利回りは高いもののフルローンで借りたため今四苦八苦しています。もう売却を考えているとこの前言ってました。10部屋中2部屋空室が出ると毎月のキャッシュフローが赤字になるそうです。リフォーム代やら税金は給料から出してるとのことでした。

 

 これから不動産投資を始める方は、こういう経費や金利までを考慮したキャッシュフローを計算しておかないと、失敗して痛い目を見ることになってしまうので、物件を購入する前にきちんと勉強しておきましょうね。失敗してからでは遅いですから。

 

※金利2%を足すと11%になると思うかも知れませんが、20年で元利均等で返済した場合、年間支払額は大体借入額の6%程度になります。元金均等で20年2%で計算すれば、初年度は大体5%+2%という計算になりますが、20年目は金利がほぼなく元金だけなので5%+0%ということになります。その金利を均すと元利金等の計算のように支払額としては大体5%+1%の6%程度ということになります(元金が5%減っているということではありません。あくまで年間の支払額が借入額の6%程度ということです)。

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