不動産投資で失敗しないための適正価格とはいくらか

不動産投資で適正価格なんてあるのだろうか

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 不動産投資で失敗しないためには、インカムゲイン目的であろうと物件は安く買わなくてはいけません。では、不動産の値段の高い安いとか、価格が適正か適正じゃないかという目安はあるのでしょうか。

 

 キャピタルゲイン目的の不動産投資の場合、値段の安い高いを見極めるのは非常に難しいです。物件の価格を昔と比べても全く意味がありません。20年前のバブルの時に1億円だった土地を5000万円で売ってるから格安だとはなりませんよね。逆に今の相場からすればバブルの頃の半分の価格だったとしても高いこともあるわけですから。そして将来その物件の値段が安くなるか高くなるかは神のみぞ知るです。

 

 また、他の地域と比べても意味がありません。地方の一等地が東京の一等地の値段の半分だとしても安いとは言えないのは当たり前ですよね。

 

 インカムゲイン目的の不動産投資の場合の価格の安い高いの判断基準は非常にわかり易いです。というのも、収益還元法によってその物件の価格の理論値は導き出されるわけですから。例えば、購入したい物件の地域で10%の利回りを求めたいとして、家賃収入を年間1千万円とするならばその物件の価格は1億円が適正値で、9000万円なら安く、1億1千万円なら高いわけです。

 

 インカムゲイン目的の不動産投資の場合、仮に不動産価格が下がり、買った物件が半分の値段で売れないようなことになっても問題はないのです。なぜなら自分が購入した物件の想定した利回りが下がるわけではありませんからね。

 

 また、10%の利回りの1億円の物件を10年間保有すると決めていれば、10年後に価格が10分の1の1千万円にしかならなかったとしても損をすることはないわけです。また、そもそも私などは売るつもりがないので、所有している物件の値段が上がるか下がるかはほとんど気にしてません。売らないのですから、物件の価格が上がってもメリットは何もないからです。固定資産税の支払いが増える分だけ損するとも言えます。

 

 もちろん、これは非常に単純化して説明しています。利回りをいくらに設定するかとか、ほぼ同じ条件の土地でも上の建物が新築なのか築40年なのか、RCなのか木造なのか等々色んな要因があるからです。しかし、基本の考え方はこういうことなのです。

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