自分の物件で格安リノベを体感した

実際の格安リノベ

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 さて、ここまでMEコーポレーションの格安リノベーションを紹介してきましたが、実際に自分の物件で体感したレポートをしようと思います。

 

 まず、今回MEコーポレーションさんにお願いしたのは、バブルの頃に建てられたよくある平凡なアパートの1部屋。広さは今となってはかなり狭さを感じてしまう、無いよりはマシなロフトのついた約19平米のワンルームで、もちろん嫌われ者の定番3点ユニットバスです(^_^;)

 

 憧れるんですけどね、新築の綺麗なアパート。でも、私のような地主ではなく単なるサラリーマンからスタートした不動産投資家は中々新築ってできないんですよ。今振り返ってみると、新築でアパートを建てられる機会はあったと思うんです。でも、その時は私はまだ知識不足でできませんでしたね。今、10年前にタイムスリップさせてもらうなら、私のポートフォリオの中に新築のアパートは入れると思います。

 

 実際に新築で建てる計画もあったのですが、土地の取得でトラブルが起きて建てることはできませんでした。しかし、当時私は有望だと思った土地だったんですが、そこは多摩地区でもかなりの郊外でしたので、今考えると実際はその計画は実行できなくて助かったんですが。

私の不動産投資のスタイル

 まあ、いつかそのあたりの話もしようかと思いますが、今回はリノベの話。築古の物件の空室を如何に埋めていくか。それが課題なわけです。私の基本的な考え方は以下のとおりです。

  • 相場の家賃よりも少し安くする
  • 不動産業者さんと良好な関係を保ち、さらにインセンティブを出す
  • 限られた予算の中で部屋をきちんと綺麗にする

 

 この中で難しいというかわかりづらいのは「限られた予算の中で部屋を綺麗にする」だと思います。数百万もかけてばっちりリノベをするというのはキャッシュフロー的に問題がありますし、かといってクロス張り替えて終わりというのでは相場の家賃より少し低いぐらいの価格設定は無理があります(私の持っているような築古の物件では)。

 

 1Rの家賃相場が5万円程度の東京郊外では、リフォームにかけらる限度は30〜40万円ではないでしょうか。3ヶ月も4ヶ月も空室を出すくらいなら半年分の家賃ぐらいのリフォーム代はかけても私は良いと思います。

 

 なので、MEコーポレーションさんの35万円定額プランというのは絶妙の価格設定だと思います。しかし、この35万という予算の中で実際にどこまでやってもらえるか、それが皆さん気になるところだと思います。35万も出してしょぼいリフォームされたんじゃお話になりませんからね。で、実際の写真がこちら。

 

リノベ後の部屋
リノベした部屋の画像

 

 どうでしょうか。築30年近く経つアパートには思えない仕上がりではないでしょうか。今回初めてPタイル使ってみてその良さを実感しましたね。これホントにフローリングみたいです。しかもフローリングよりも傷つきづらく、傷ついても補修が格段に安いんです。見た目も質感も非常に良くて大満足です。他にも棚をつけたりダクトレールやダウンライトなどのセンスも光ります。この会社はやはりセンスが良いですよ。

 

 今回他にも外階段の塗装や庭木の剪定まで格安でやってもらったのですが、外観の写真まで載せてしまうと私のアパートが特定できてしまうので(^_^;)写真は載せられません。ごめんなさい。また、所有するアパートだけでなく、自宅のリフォームまで格安でやってもらったりとかなり融通の利く会社です。仕上がりの細かい点を指摘したりもしましたが、担当がすぐに対応して処理してくれましたし、アパートのリノベだけでなく自宅のリフォームなども安心してやってもらえる会社と言えるでしょう。

 

 これから不動産投資を続けていく上で、リノベというキーワードは外せないものなっていくと思います。それと、同時に価格も絶対的に大事な要素なのです。

 

 つまり、物件自体の魅力を上げるということとそれにかかる費用が高次元でバランスしなくてはいけないということです。

 

 キャッシュフローを考えなくても良いリッチな人は別として、キャッシュフローをきちんと考えなくてはいけない不動産投資家にはMEコーポレーションはお勧めです。

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