ワンルームマンション投資における積立金と管理費

　ワンルームマンション投資に限らず、マンションの販売手法の一つで毎月の積立金を低くして毎月の支払額を安く見せるということがあります。ローンの支払額以外に毎月積立金と管理費で３万円もかかったらマンションの購入をためらいますよね。

　でも、マンションを健全な状態で維持するのはとてもお金がかかるのです。適切に建てられたマンションであれば、鉄筋コンクリートの躯体自体は１００年以上持つと言われていますが、きちんとしたメンテナンスを行って初めて住居としての快適な機能を維持できるわけです。そのため、マンションが建ってから早ければ１０年程度から大規模修繕というものを行っていきます。

　いくら躯体が１００年もったとしても、躯体に付随している設備などは１００年ももつわけではないので、築後１０年程度から様々な修繕をしていかなければなりません。具体的には外壁などの補修、バルコニーや廊下などの防水工事、エレベータの修理・交換、屋外階段の塗装、給湯器の交換などを定期的にやっていかなければなりません。

　これらのことをきちんとやっていこうとすれば、月数千円の積立金と１万円の管理費で足りるわけがないのです。

　そこで修繕積立基金なるものを支払うことになります。ワンルームマンション購入時に３０万とか５０万とかを最初に支払うのです。何千万の買い物している時なので、必要経費だと割り切りやすいんですね。そして１０年目にまた修繕積立一時金として何十万も徴収するのです。そうすれば毎月の収支は見かけ上良くはなります。しかし、それでも３０年後とかの給排水管なども含めた大規模修繕には何百万もまたお金がかかることになります。

　違うパターンでは、３年後とか５年後とかに積立金を値上げするなんてパターンもあります。５年毎に積立金が徐々に上がっていったりするわけです。結局３５年間にかかる修繕費（大規模修繕等も含む）を均してみれば、いくらワンルームマンションで専有面積が少ないとは言え、月に１万円以上は修繕費としてかかる計算になるでしょう（もちろん管理費は別で）。

　ワンルームマンションは不動産投資であり、不動産投資は数年の単位ではなく１０年２０年の単位で考えるものです。ワンルームマンション投資に失敗したくなければ、長いスパンでもきちんと数字を検討しなくてはなりません。

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