ワンルームマンション投資の固定資産税

ワンルームマンションの固定資産税もシュミレーションに入れましょう

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 さて、ワンルームマンション投資の金利の欄で金利を考えただけで3年後にはいきなりワンルームマンション投資は利益が出なくなることを指摘しました(あっさり失敗です)。

 

 一応、このマンション投資の失敗の定義を、仮に空室が出なかったとしても月々恒常的に赤字が出たら、または年間を通してキャッシュフローがマイナスになったらとさせてもらいます。もちろん、そうなると「月々に多少の赤字は出ても将来は資産になるから」という営業マンの言葉についてはどうだと言われそうですが、将来資産になるという言葉がどうインチキなのかはこの後「ワンルームマンションの資産価値」という記事できっちり説明していきますので、とりあえずこの定義で納得してください。

 

 次はワンルームマンションの固定資産税(都市計画税も含む)の話です。

 

 都内の新築ワンルームマンションの固定資産税は、場所や広さにもよりますが、大体年5〜6万円程度と考えれば良いでしょう。年間5万円と聞いても大したことないと思うでしょう。でも、我々不動産投資家はキャッシュフローをきちんと見ていかないといけません。

 

 年間5万円として、月々に直すと4000円程度です。金利をきちんと計算しただけですでに収支はトントンなっているので、ワンルームマンション投資の広告のシュミレーションには書いてないことの多い固定資産税まで考えると、もう月々の収支は4000円のマイナスです。

 

 もちろん、固定資産税の評価額は、土地部分については路線価が変わらない限りそのままですが、建物部分が償却していきますし、マンションは土地部分よりも建物部分についての税金が多いので、毎年払う税額は減っていきます。

 

 しかし、減るとは言ってもRC(鉄筋コンクリート)の耐用年数は47年ですから、その評価額の減りは微々たるものです。20数年後に建物部分の評価額が半分になっても、土地部分の税金と合わせればまだまだ当初の税額の半分にもなりません。30年以上経って初めて固定資産税が半分になる計算ですから、とりあえず固定資産税が毎年安くなると期待するのはあまり意味がありません。

 

 こういったタイプのマンション投資は、不動産投資の最大のリスクである空室について考慮しなくても、つまり35年間ひたすら満室だったとしても、確実に毎月赤字が出て、財布からお金を取っていくんですよ。これで空室なんて出た日には恐ろしいことになります。

 

 利益が出ないだけでなく、月々100パーセントの確率で間違いなく損をする投資なんて、投資として成り立たないのはもうお分かりですね。100パーセントの確率で儲かるなんてところまでいかなくても、ある程度利益が出ることを想定できなければ投資になりません。ましてや絶対に損するってわかっていたらやる価値はありませんよね。

 

 金利と固定資産税を考えただけで、都内の新築ワンルームマンション投資は失敗するのは明白です。

 

 さて、まだまだ都内の新築ワンルームマンション投資がほとんど投資として成り立たない理由をあげていきますよ。

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