自分で出来るリフォームと出来ないリフォーム

収益物件のリフォームはプロに任せる

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 私の身上として、リフォームなどの工事はプロに任せるというものがあります。もちろん、サラリーマン出身の不動産投資家である私は地主出身の大家とは違って、元々キャッシュに余裕はありませんし、銀行からの借り入れも多いので、とにかく節約できるところは節約することを考えますから、リフォームだって自分で出来るところは自分やって安く済ませることを不動産投資を始めた頃はよくしていました。

 

 やっている内に自分のリフォームの技術も上がっていくのもわかり楽しかったりもしたのですが、問題がいくつか出てきました。

 

 まず、そもそもプロではないので職人の仕事と私の仕事ではかなり差が出ます。プロと遜色ない程度までできることもありますが、大半の私のリフォームの仕上がりはプロと比べれば雑でした。ネットで調べながら自分でリフォームをやりきって完成した時なんかは本当に嬉しく、達成感を感じるのですが、途中でどうにもならなくなってしまい適当に終わらせてしまったり、最後はプロにお願いして二度手間になってしまったりということも何度もありました。その時の困った感というかストレスは相当なものです。さらに安く仕上げようと思ったのが、途中で自分で出来なくなってプロにお願いしたことによって逆に高くついてしまったりした時は目も当てられません。

 

 次に、自分が所有している部屋数の問題があります。不動産投資を始めたばかりの賃貸に出している部屋が2部屋とか3部屋とか頃はなんとかなったのです。しかし、アパートを購入して部屋数が増えてくると自分でリフォームしていくことは物理的に不可能になってきました。不動産投資からの収益がサラリーマンの給料を超えて、賃貸収入だけで食べれるようになってからも、私はかなりの間サラリーマンを続けていたので、リフォームできるのは休みの日だけの状況でした。一ヶ月で何部屋も退去することもあり、それを自分でリフォームすることは不可能になってきました。

 

 そして、一番の理由は機会損失ですね。職人がやれば一日や二日で済む仕事が、私がやると一週間かかったりすることもあるわけです。しかも土日しかできませんから、リフォームが終わるまでに一ヶ月もかかることもあります。その間入居してもらうわけにはいきませんから、家賃も発生しません。家賃が発生しないということはその分お金を払っているのと同じことです。

 

 さらには、入居の募集はかけることができますが、結局自分でリフォームしているといつから入居できるかを不動産屋にはっきり伝えられないんです。業者に任せたら、「何日までに仕上げて下さい」とも言えますし、業者から「今は忙しいので今週末までに終わらせます」とか言われることはあっても、いつになるかはわからないということはないんですね。そうすると結局不動産屋にはリフォームが終わる目処が立ってからじゃないと募集はお願いできません。

 

 そうこうしている内に入居の旬(2月、3月)が過ぎてしまうなんてことは絶対に避けなければいけません。そういう理由で私は自分でリフォームすることは諦め(そもそも私不器用なんですよね。器用な人は自分でやるのも良いと思います)、プロに任せることにしたのでした。

 

 もちろん、本当に簡単なリフォームは自分でやるんですよ。巾木のペンキがちょっと剥げているのでそこを塗るとか、コンセントのスイッチのカバーが色褪せているので交換するとか、カーテンレールつけ直しておくとか(そんなリフォームの内に入らないって怒られそうですが)。でも、もう自分でクロスを貼ったりすることはありません。そこらへんの自分で出来ること、自分で出来るけどやらないこと、自分では出来ないことは、今までの自分の屁タレリフォームでわかるようになっているので、「これちょっとやってみようかな」とか思うことは今はほとんどないですね。

 

 当然、アパートなどの収益物件じゃなくて、自宅などでしたら自分でやってしまうリフォームも結構あるんですよ。いつまでに仕上げなきゃいけないという時間的な制約もないし、土日じゃなくても仕事から帰ってきて30分だけやるとかいうこともできますし、失敗したらやり直せばいいだけですからね。

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