賃貸と購入を不動産投資の観点から見てみると...

賃貸か購入かを不動産投資家が判断すると

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 不動産投資家の立場から見ると賃貸と購入に関して面白い数字が見えてきます。

 

 不動産投資家は、利回りで数字を判断します。

 

 例えば東京の新築マンションの例で出した数字を使ってみましょう。

 

 購入総額4200万円で、賃貸に出すと家賃を月に15万円取れるマンションがあるとしましょう。家賃の15万円から積立金と管理費、固定資産税を月割りにした額計4万円を引くと月に9万円の家賃収入となります。それが12ヶ月分で年間に家賃収入が108万円です。

 

 実質利回りに直すと2.6パーセントありません。こんな投資する人いますか?私だったらしません。家賃が年間に108万しか入らない物件に4200万なんて払うわけがありません。8パーセントぐらいあれば新築ですから考えますけどね。

 

 つまりマンション価格が1350万なら購入します。それが不動産投資家から見た適正価格です。

 

 地方の例で出したマンションではどうでしょうか。

 

 総額2100万円で、家賃は月に8万円取れるマンションで、家賃の8万円から積立金と管理費、固定資産税を月割りにした額計3万5千円を引くと月4万5千円の家賃収入となります。それが12ヶ月分で年間に家賃収入が54万円です。

 

 利回りに直すとこれまた2.6パーセントないわけです。

 

 ここから面白い考え方ができます。

 

 仮に4200万円の現金があったとします。不動産投資家ならこのお金をどのように使うでしょうか。

 

 4200万円で利回り10パーセントのアパートを購入します。そして、利回り2.5パーセントの賃貸マンションを借りて住みます。数字の計算をしてみましょう。

 

 アパートから得られる家賃収入が月々35万円あります。そして自分が賃貸で居住しているマンションに支払う家賃が15万円あります。

 

 収入の35万円から家賃15万円と購入したアパートの固定資産税を月割りにして1万円(中古のアパートなどの場合、建物部分には税制上資産価値はほとんど残っていないことが多く、また、土地部分は固定資産税の減免があるので新築のマンションなどに比べると安くなることが多い)を引くと月々18万円のプラスとなります。

 

 同じ4200万円を使うにしても、4200万円で新築マンションを買ってしまった場合は、積立金と管理費と固定資産税で毎月4万円の支払いがあるので、月々4万円のマイナスです。

 

 アパートを買ってマンションが賃貸という不動産投資家に比べると、月々で22万円の差ができますね。毎月22万円余計に使えるお金ができるわけです。

 

 では、自分が住みたい物件で利回りが8パーセントとか10パーセントあれば、その場合は買って住んだ方が良いのでしょうか。実はその通りなんです。でも、そんな物件はあるのでしょうか?

 

 あります。そういう物件を探して買っているのが我々不動産投資家なわけですから。次の「絶対購入した方が有利な物件(賃貸では損な物件)」で詳しい数字は出していこうと思います。

 

 賃貸と購入を検討する際にこういう考え方をするのも面白いと思います。

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