戸建て(アパート)投資編(メリット・デメリット)

自分で住むのではなく

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 投資として考えた時に、区分所有ではなく、戸建てやアパート(区分ではない一棟もののマンションも含む)などの土地も建物も両方自分のもののメリットとデメリットを説明します。

 

 まずは利回りです。戸建てorアパートやマンションの一棟ものは、管理費と積立金がありません。ということは、実際に入ってくる家賃は全て自分のものになるということです。もちろん、税金もありますし、長期的観点からしたリフォームのためにとっておかないといけないお金はありますが、区分所有のように強制的に毎月家賃の20パーセントから30パーセントに及ぶような額を支払わなければならないということはありません。

 

 さらに全ての部分が自分の所有であるということは、リフォームをするしないなどの決定を全て自分の意思だけで下すこともできます。つまりコントロールが効くというわけです。区分所有では、自分が望まない大規模修繕などを行わないといけないことがあったり、建物を壊して建て替えるというような決定を自分では下せません。

 

 そして、資産価値の減り方が穏やかです。穏やかなだけでなく、建物の部分の価値がなくなってしまうとそこから先は資産価値が減りません(土地の値段が上がるとも下がるともしないと仮定してです)。もちろん、区分所有でもほんの少し土地も所有しますが、多くの場合本当に少しだけですし、自分の思うように売ったり買ったりできるものではありません。

 

 また、コントロールが効くため、これから先に積極的にお金を使って不動産投資をしていこうと思わないような70代80台になった際、建物がボロボロであればアパートを取り壊して新築でまたアパートを建てるよりは、更地にして売り現金を手にするという選択肢も容易に選択できます。

 

 一棟もののデメリットとしては、区分所有に比べて利回りが低く、絶対的な価格も高いということです。利回りが低いということは不動産投資於いて非常に不利ですし、頭金も多く容易しなければならないことが多いです。

 

 その他にも、区分所有のように管理費を払っているわけではないので、共同部分の清掃などは自分でやらなければなりません。もちろん、業者を雇って定期的に清掃させてもいいのですが、そうなるとまた利回りが低くなります。

 

 まあ、私としては自分の物件に異常がないか確認する意味でも、月に2回程度清掃を行っています。清掃といっても、簡単な掃き掃除と落ちているゴミを拾ったりするだけですが、雑草が生えてきたなとか外階段がサビ始めたから塗らないとなど色々気づく点もあるので、自分で実際に自分の物件に行くということは大切なことだと思います。

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