選んではいけない地域

長期の視点

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 不動産投資をする際に、物件を買う地域の賃貸用物件の需給バランスや家賃相場を確認するのは誰もがやっていることです。

 

 しかし、賃貸収入目的の不動産投資というものは、非常に長いスパンで考えなければならないものです。目先の2、3年ではなく、最低でも10年20年のスパンでものを考えていかなければなりません。

 

 仮に現在非常に利回りも高く、空室が少ないような地域でも10年後はどうなっているのか、きちんと想定していくことが大切です。

 

 その想定の仕方ですが、ミクロとマクロ両方で見ることが必要です。

 

 ミクロの方で言えば、入居者の需要を一つないしは少数のものに依存しているパターンは気をつけなければなりません。

 

 例えばシャープの亀山工場などは良い例ですよね。

 

 2004年シャープが三重県の亀山市に巨大な工場を移転したために、関連会社まで含めるとかなりの居住人口が増えました。そのため、地元の農家や県外の不動産投資家がこぞって亀山市にアパートを建て始めました。

 

 しかし、その後シャープは撤退。雨後の竹の子のように乱立したアパートやマンションは空室だらけになり、ピカピカの新築1Kアパートが2万5千円でも埋まらないなど悲惨な状況になっています。

 

 他にもよくある例では、単一の大学の需要に頼ったアパート経営などは危険です。少子化で大学ボコボコ潰れる時代です。大学が潰れてしまった場合、大学の学生に頼っていたアパートは基本需要がゼロに近くなります。誰も住んでくれません。もし、こういう物件をローンで買ってしまった場合は悲惨ですね。

 

 こういった、単一の企業や大学などの需要だけに頼ったアパート経営は非常に危険です。一般的に言えば避けておくのが無難ですが、もちろん、東京大学とか国立ではなくても早稲田大学とかまず潰れそうにない大学(の地方にあるキャンパスは別ですが)の需要に頼るというのであれば危険性は低いでしょう。もちろん、こういう有名大学の場合、立地も良いので仮にその大学が潰れたとしても需要はあるので、厳密に言えば単一の需要に頼っているとは言えませんが。

 

 次はマクロでの視点について説明します。

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