まずはネットで物件検索

ネットで物件を探す

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 物件を見る目を養うといっても、何も知らない状態で不動産屋に行くのはためらわれますよね。

 

 まずはネットで投資用の物件を見てみましょう。「投資用物件」「収益不動産」「収益物件」などと検索してみればいくつも収益物件を扱っているサイトが出てくると思います。

 

 「健美家」などは見やすいと思います。もちろん、いくつも検索サイトがあるので自分の好みのサイトでかまいません。

 

 地域や価格帯、利回りなどで物件をソートできますので、例えば東京多摩地区で3000万以下で検索し、利回りが高い順にソートなどとやってみるのが良いでしょう。

 

 多摩地区でも利回りで15パーセントとか20パーセントを超えているものも出てくるでしょう。「お!こんなにたくさん利回りの良い物件あるんだ!」と思うかも知れません。しかし、普通の所有権ではこのレベルの利回りの物件というのは中々出てきません。利回りが高いのは高いなりの理由があるわけです。

 

 例えば、土地が所有権ではなく借地権であったり、建蔽率や容積率がオーバーしていたり、接道が悪いので再建築不可であったりします。もちろん、借地権や再建築不可が悪いわけではなく、きちんと理解した上でそういった物件を買うのであれば良いのですが、初心者が手を出す物件ではありません。まあ、初心者が手を出したくてもこういう物件に銀行はあまり融資はしないので心配しなくても良かったりしますが(^^ゞ

 

 数を見ていけば、自分が投資したいと思う地域の標準的な利回りが肌で覚えられ、パッと見ただけで「お!これはいいかも?」とか「あ〜、これじゃ話にならんな。」とかわかるようになります。

 

 利回り10パーセント以下→築浅で外見が綺麗とか駅から近い好立地とかでない限りパスとか、利回り13パーセント超え→少々汚かったり3点ユニットだったりしても検討する価値ありとか頭の中ですぐに判断が始まるようになります。

 

 気になる物件を見つけたら、さっそく自分が買うことを検討しているという妄想を始めましょう!(笑)

 

 まずは記載されている家賃設定が問題ないか検討してみます。非常に高利回りな表示がされていても、売主が勝手に高家賃を設定している可能性もあります。つまり、6部屋あるうち3部屋が埋まっているもののその3部屋はかなり昔に入居して高い家賃で入っているためその家賃設定では現状の空室は埋まらないとか、2階は埋まっているものの1階は空室で2階の家賃と同じ設定がしてあるなどという可能性もあります。

 


 物件価格3000万円、利回り13パーセントの6部屋のアパートで家賃設定が5.5万、15平米弱、3点ユニット、駅から徒歩17分の築28年のワンルーム。こんな家賃では絶対に無理だということはチラっと見ただけでもわかるようになります(もちろん都内であれば十分価格競争力があるでしょうが)。

 

 しかし、わかるようになるためには何度も何度も検討し、その地区の相場というものを理解していないといけません。

 

 そのために、同じ地域の同じような物件、15平米以下、3点ユニット、駅から徒歩20以内などの条件の賃貸相場をチェックします。ヤフーの不動産の賃貸などで見てみましょう。だいたいの相場感が得られます。

 

 そして、これなら競争力のある家賃だという数字をはじき出したら、その物件がいくらなら買いなのか考えてみましょう。

 

 あなたはその物件が利回り13パーセントだから欲しかったとします。5.5万円の家賃だから利回りが13パーセントであるわけですが、実際に競争力のある家賃が3万9千円だとします。そうなると3.9万×6部屋×12ヶ月=年収280万、つまり2200万ぐらいならばその物件は利回り13パーセントとなり、買いという結論がでます。この時点で購入を諦めるか、指値してそこまで下げるかという選択になります。


 

 ここまでを妄想の中で何度も何度も違う物件で繰り返すわけです。もちろん、利回りだけで価格が決まるわけではありません。土地の形や路線価も資産価値に影響するので銀行が融資する際に重要となってきますし、スーパーや病院が近い(遠い)とか接道が良い(悪い)とか色々検討事項はありますが、とりあえずは上記のことを繰り返していくだけでこの段階では十分だと思います。

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