ネットで物件を探す
物件を見る目を養うといっても、何も知らない状態で不動産屋に行くのはためらわれますよね。
まずはネットで投資用の物件を見てみましょう。「投資用物件」「収益不動産」「収益物件」などと検索してみればいくつも収益物件を扱っているサイトが出てくると思います。
「健美家」などは見やすいと思います。もちろん、いくつも検索サイトがあるので自分の好みのサイトでかまいません。
地域や価格帯、利回りなどで物件をソートできますので、例えば東京多摩地区で３０００万以下で検索し、利回りが高い順にソートなどとやってみるのが良いでしょう。
多摩地区でも利回りで１５パーセントとか２０パーセントを超えているものも出てくるでしょう。「お！こんなにたくさん利回りの良い物件あるんだ！」と思うかも知れません。しかし、普通の所有権ではこのレベルの利回りの物件というのは中々出てきません。利回りが高いのは高いなりの理由があるわけです。
例えば、土地が所有権ではなく借地権であったり、建蔽率や容積率がオーバーしていたり、接道が悪いので再建築不可であったりします。もちろん、借地権や再建築不可が悪いわけではなく、きちんと理解した上でそういった物件を買うのであれば良いのですが、初心者が手を出す物件ではありません。まあ、初心者が手を出したくてもこういう物件に銀行はあまり融資はしないので心配しなくても良かったりしますが(^^ゞ
数を見ていけば、自分が投資したいと思う地域の標準的な利回りが肌で覚えられ、パッと見ただけで「お！これはいいかも？」とか「あ〜、これじゃ話にならんな。」とかわかるようになります。
利回り１０パーセント以下→築浅で外見が綺麗とか駅から近い好立地とかでない限りパスとか、利回り１３パーセント超え→少々汚かったり３点ユニットだったりしても検討する価値ありとか頭の中ですぐに判断が始まるようになります。
気になる物件を見つけたら、さっそく自分が買うことを検討しているという妄想を始めましょう！(笑)
まずは記載されている家賃設定が問題ないか検討してみます。非常に高利回りな表示がされていても、売主が勝手に高家賃を設定している可能性もあります。つまり、６部屋あるうち３部屋が埋まっているもののその３部屋はかなり昔に入居して高い家賃で入っているためその家賃設定では現状の空室は埋まらないとか、２階は埋まっているものの１階は空室で２階の家賃と同じ設定がしてあるなどという可能性もあります。
物件価格３０００万円、利回り１３パーセントの６部屋のアパートで家賃設定が５．５万、１５平米弱、３点ユニット、駅から徒歩１７分の築２８年のワンルーム。こんな家賃では絶対に無理だということはチラっと見ただけでもわかるようになります（もちろん都内であれば十分価格競争力があるでしょうが）。
しかし、わかるようになるためには何度も何度も検討し、その地区の相場というものを理解していないといけません。
そのために、同じ地域の同じような物件、１５平米以下、３点ユニット、駅から徒歩２０以内などの条件の賃貸相場をチェックします。ヤフーの不動産の賃貸などで見てみましょう。だいたいの相場感が得られます。
そして、これなら競争力のある家賃だという数字をはじき出したら、その物件がいくらなら買いなのか考えてみましょう。
あなたはその物件が利回り１３パーセントだから欲しかったとします。５．５万円の家賃だから利回りが１３パーセントであるわけですが、実際に競争力のある家賃が３万９千円だとします。そうなると３．９万×６部屋×１２ヶ月＝年収２８０万、つまり２２００万ぐらいならばその物件は利回り１３パーセントとなり、買いという結論がでます。この時点で購入を諦めるか、指値してそこまで下げるかという選択になります。
ここまでを妄想の中で何度も何度も違う物件で繰り返すわけです。もちろん、利回りだけで価格が決まるわけではありません。土地の形や路線価も資産価値に影響するので銀行が融資する際に重要となってきますし、スーパーや病院が近い（遠い）とか接道が良い（悪い）とか色々検討事項はありますが、とりあえずは上記のことを繰り返していくだけでこの段階では十分だと思います。
まずはネットで物件検索関連ページ
- 選んではいけない地域
- 物件を買う前にきちんと知っておくべきことなどの説明
- 人口について
- 将来的な人口推計を元に、投資してよい地域を判断していくことについて
- 良い不動産屋の選び方
- 収益物件を買うにはまず不動産屋を選ばなければなりませんが、どのように不動産屋選べばよいのかについて。
- 収益物件に強い業者とは
- 収益物件に強い業者、つまり不動産投資を得意とする業者とはどのような業者か。
- 不動産屋との出会いのきっかけ１
- 私が不動産投資を始める際に知り合った不動産屋との出会いについて。
- 不動産屋との出会いのきっかけ２
- 不動産屋を回り始めた私は意外な反応に意気消沈してしまいました。
- 不動産屋との出会いのきっかけ３
- 最後に寄った不動産屋で素晴らしい営業さんに出会えた。
- 不動産屋との出会いのきっかけ４
- そして営業さんと一緒に物件を見に行きました。
- 営業さんのその後
- 私と出会った不動産の営業さんのその後です。
- 不動産投資を始める時に一番重要なのは
- 不動産投資を始めるにあたり、一番重要なのは業者選びです。不動産投資に詳しくない業者や悪徳不動産屋にひっかかると大変なことになります。
- 面白い不動産投資の紹介
- このサイトを見て知り合いの不動産屋に相談した人が具体的にどのような不動産投資をしたかを紹介します。